임차권자와 가압류권자와의 배당관계

임차권자와 가압류권자와의 배당관계  
 
일반채권자는 자기채권의 강제집행을 보전하기 위해 채무자소유의 부동산을 가압류를 할 수 있다. 이러한 가압류채권은 우선변제권이 인정되지 않지만 가압류결정은 가압류의 목적물에 대해 채무자의 처분을 금지시키는 효력이 생긴다.

 

가압류등기가 먼저 경료 된 후 담보물권이 설정된 경우. 그 담보물권은 가압류에 의한 처분금지의 효력이 발생되어 그 집행보전의 목적을 달성하는 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 대항력이 없다. 때문에 담보물권자는 그보다 먼저 등기된 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리가 없고 가압류채권자와 채권액에 비례해 평등하게 배당을 받게 된다.

이러한 가압류권리자와 담보물권, 우선변제권이 있는 임차권자등의 배당관계를 알아보기로 한다.

 

■ 가압류권자와 주택임차인관계
가압류채권자와 우선변제권 있는 주택임차인과의 순위에 대해 원심 법원은 “임대차계약서상의 확정일자의 선?후는 다만 우선변제권이 있는 채권자사이에서 순위를 정함에 있어서만 필요할 것이라는 논거를 내세워 비록 임대차계약증서상의 확정일자를 가압류채권자의 가압류등기시점보다 늦더라도 주택임차인은 그 가압류채권에 우선 한다”는 결론을 도출하였다.

 

그러나 대법원은 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는 주택임대차보호법제3조의 2 제1항의 법문상 “임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어 임대차계약증서상의 확정일자 부여 일을 기준으로 삼는 것이 타당하다 할 것이어서 가령 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 이사건의 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다”고  판시하였다.(대법92다30597)

 

주택임대차보호법 제3조의 2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대 차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다.

위 규정은 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로 부동산담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지다. 위 주택임대차보호법제3조의2의 규정에 의하여 대항요건을 갖추고 증서 상에 확정일자까지 부여받음으로써 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등 배당의 관계에 있게 된다.

 

■ 저당권자의 우선순위
가압류 후에 1번 저당권 및 2번 저당권이 설정되어 있던 중 1번 또는 2번 저당권자에 의해 경매신청이 된 경우라면 가압류채권자와 각 저당권자는 동순위로서 각 채권액에 따라 안분배당을 받는다. 그러나 저당권자의 경우 1번 저당권자는 2번 저당권자에 우선하므로 1번 저당권자는 2번 저당권자가 받을 배당 액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당을 받는다.

 

가압류등기 이후에 저당권설정등기가 되고 가압류가 본 압류로 전이하여 경매개시결정이 된 뒤에 다시 다른 일반 채권자가 배당요구를 한다면, 저당권자가 배당요구를 하지 아니한 경우에도 본 압류 전에 설정등기가 된 저당권이라는 이유로 배당요구를 한 것과 같이 취급한다. 즉 배당은 3자간의 채권액 비율로 안분배당을 한 다음 일반 배당요구채권자의 안분액 중에서 저당권자의 채권변제에 충당할 때까지 흡수배당하고 나머지만을 일반 배당요구채권자에게 배당하게 된다.