아파트 공동 명으로 하면 세금 줄어들까?

아파트 공동명의로 하면 세금 줄어들까요?

Q. 41세 직장인입니다. 무주택으로 살다가 지금까지 모은 종자돈으로 아파트 한 채를 부부 공동명의로 구입하려고 합니다. 구입자금에 대한 취득자금의 원천은 확실하고 구입자금은 대략 5억원으로 예상됩니다. 주택을 공동명의로 구입하면 부동산과 관련된 세금을 줄일 수 있을까요?
 

A. 누진세율로 과세되는 대부분의 세금은 과세표준을 분산하면 세금이 줄어든다. 과세표준을 분산하는 방법에는 명의를 분산하는 방법과 기간을 분산하는 방법이 있다. 재산세와 종합부동산세도 누진세율 구조로 되어 있기 때문에 명의를 분산하면 원칙상 세금을 줄어들어야 한다.
 

하지만 주택에 대한 재산세와 종합부동산세는 공동명의로 인한 절세가 불가능하다. 주택의 재산세는 물건(주택)별로 과세하기 때문에 한 사람 명의 때와 세금이 같다. 예를 들어 기준시가 4억원 주택의 경우 2006년의 재산세는 74만원이 계산되는데, 공동명의의 주택은 부부 각자가 37만원씩 납부를 해야 한다. 즉 재산세는 주택 한 채의 재산세를 먼저 계산한 다음 명의자 지분별로 나누어서 세금을 납부한다.
 

공동명의로 구입하는 주택은 종합부동산세도 줄일 수 없다. 현재 주택의 종합부동산세는 기준시가 6억원을 기준으로 종합부동산세 대상을 판단하고 과세한다. 그런데 가족단위를 기준으로 합산해서 기준금액을 판단하고 과세대상금액을 만든다. 종합부동산세는 세대별 합산과세이기 때문에 세대구성원 간의 명의분산은 의미가 없다. 공동명의는 거래세(취득세와 등록세)도 줄일 수 없다.

 

취득세와 등록세는 단일세율로 과세하기 때문에 명의를 분산하더라도 세금은 줄어들지 않는다. 한 사람이 내야 할 세금을 나누어낼 뿐이다. 하지만 양도소득세는 공동명의로 세금을 줄일 수 있다. 다만 주택을 한 채만 소유하고 있어야 하고 그 주택이 고가주택일 경우만 절세가 가능하다. 
 

비과세 요건을 갖춘 1주택이라 하더라도 고가주택이면 양도소득세를 내야 하는데, 이 때 공동명의는 양도소득세의 과세표준을 줄여서 낮은 세율을 적용할 수 있도록 해준다. 예를 들어 양도차액이 5000만원일 경우 단독 명의일 때는 세금을 900만원 내야 하지만, 공동명의일 경우 양도소득세가 720만원으로 줄어든다