전세, 이런 집은 피해야

전세, 이런 집은 피해야

 

주의할 것은 전세를 잘못 구할 경우 집이 경매에 넘어간다면 전세금의 일부나 전부를 받지 못할 경우가 있다는 것이다. 집주인의 상황에 따라 경매 여부가 결정되기 때문에 경매 자체를 막을 수도 없다. 이런 상황을 피하려면 문제가 있는 전세는 애초부터 고르지 않는 게 좋다.

▲가등기 등 소유권 행사에 제약이 있는 경우

가처분 또는 가등기가 설정된 집은 전입신고와 입주, 확정일자를 받아도 소용이 없다. 가등기는 장래 발생하거나 확정될 청구권을 보전하기 위해 임시적으로 해두는 예비등기다. 집주인이 채무를 갚지 못해 집이 넘어가면 가등기에 기초해 본등기가 이뤄진다. 본등기 순서는 가등기 순위와 같다.

결국 세입자는 새 주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없게 된다. 가처분의 경우도 가처분 신청자가 소유권이전등기 청구소송에서 승소 판결을 받게 되면 해당 부동산을 매수하거나 임차한 사람에게 대항할 수 있다. 이에 따라 가등기·가처분 등이 설정돼 있는 집에 전세로 들어가는 것은 피해야 한다. 가압류가 있는 경우도 마찬가지다.

▲근저당권 등 선순위 권리가 있는 경우

근저당권이 설정된 주택도 되도록이면 피해야 한다. 근저당권은 채권자가 채무자의 물건을 점유하지 않은 상태에서 채무자가 변제를 하지 않을 경우 경매를 통해 회수한다. 보통 집을 마련할 때 은행에서 대출을 받으면 근저당권이 설정된다.

예를 들어 2억원짜리 아파트를 사면서 1억을 대출 받으면 은행은 120%를 잡아 채권최고액은 1억2000만원이 된다. 근저당권이 있는 집에 경매가 진행된다면 세입자는 대항력을 갖췄다 하더라도 전세금의 전부나 일부를 받을 수 없게 된다.

그렇다고 무조건 피할 필요는 없다. 채권최고액이 적으면 전세로 들어가도 무난한 경우가 있다. 경매가 진행될 때 채권최고액은 보통 아파트의 경우 감정가의 80%, 그 외 주택은 50~70% 정도다. 이때 채권최고액을 제한 금액이 자신의 전세금보다 높으면 비교적 무난하다.

또 전세금으로 대출금을 갚는다는 조건이라면 전세로 들어가도 된다. 이때는 합의 하에 전세금을 낮출 수 있으며, 계약할 때 반드시 명시해야 한다. 하지만 종종 집주인이 계약을 어기고 대출을 상환하지 않는 경우도 있기 때문에 중도금이나 잔금 지급일에 상환 유무를 확인해야 한다.

▲세입자가 많은 경우

아파트나 연립주택은 세입자가 많지 않지만 단독주택과 다가구주택은 세입자가 여럿인 경우가 있다. 이때는 주택의 매매 값과 세입자 전체의 보증금을 따져봐야 한다. 집값 감정가가 세입자 전체의 보증금보다 낮거나 비슷하다면 전세를 포기하는 것이 낫다.

예를 들어 감정가액이 4억원인 다가구주택에 보증금 5000만원의 전세입자가 5세대라면 보증금 총액은 2억5000만원이다. 이 경우 주택 경매가 진행되면 낙찰가는 대략 2억4000만~2억8000만원이다. 전세금 일부를 회수할 수 없게 되는 것이다.

▲전세 값이 지나치게 높은 경우

일부 지역은 전세 값이 매매 값의 80~90% 수준까지 오르기도 한다. 이런 경우 자칫 집값이 하락하면 낭패를 볼 수 있기 때문에 되도록 피하는 게 좋다.