사는 집 경매됐을 땐

사는 집 경매됐을 땐
전세계약 후 확정일자 받았다면 일단 안심

-현재 살고 있는 아파트가 경매 처분됐다. 전세 보증금 1억원을 떼일까 봐 걱정이다.

“임대차 계약 후 전입신고하는 날 확정일자를 받아뒀으면 크게 걱정하지 않아도 된다. 경매로 집이 팔리더라도 다른 채권자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있다. 다만 선순위 설정이나 가압류 등이 없는 전·월셋집이어야 한다. 임차인이 금융기관의 근저당권 설정 등기 이후에 임대차 계약을 했다면 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 수 있다.”

-금융기관의 담보대출보다 전세권 순위가 밀릴 경우 돌려받을 수 있는 보증금은.

“후순위 임차인이더라도 보증금이 소액이라면 일부를 우선 변제받을 수 있다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 서울·수도권의 경우 보증금 6000만원, 광역시(군 지역 및 인천시 제외)는 5500만원, 기타 지역 4000만원 이하인 세입자에게는 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 자격이 주어진다.

 

 우선 변제 금액은 수도권 2000만원, 광역시 1700만원, 기타 지역 1400만원 이하다. 예를 들어 서울에서 보증금 6000만원 이하 주택에 살다 집이 경매에 넘어가더라도 최고 2000만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 것이다. 소액 임차인이라도 배당 요구를 하지 않으면 최우선 변제 혜택을 받을 수 없다. 따라서 임대차 계약서와 배당 요구서를 법원에 제출하는 게 좋다.”

-전세금이 소액 범위를 넘으면 전혀 돌려받지 못하나.

“일반적으로 자신이 살던 집의 경매에 직접 참여해 낙찰받는 것이 전세금의 손실을 최소화할 수 있는 방법이다. 하지만 경매에 참여하는 것이 어렵다면 배당금을 먼저 받아야 한다. 아파트가 낙찰되면 경매 진행 예납 비용과 소액 임차인 보증금 우선 변제액 등에 가장 먼저 배당을 하고, 이어 등기부등본상의 권리 순서대로 배당이 이뤄진다.

 

배당금액은 낙찰가에 따라 달라지겠지만 선순위 채권자인 은행이 배당받은 후 남은 금액 중에서 전세금을 돌려받을 수 있다. 선순위 권리자인 은행의 근저당권 설정일이 임차인의 전입 및 확정일자보다 빠르기 때문이다. 이때 세입자가 전세금을 다 못 받아도 낙찰자가 집을 비워 달라고 하면 비워줘야 한다.”

-확정일자가 기록된 임대차 계약서를 잃어버렸다면.

“확정일자 효력이 사라진다. 즉 후순위 권리자보다 우선 변제를 받게 되는 권리를 상실하게 되는 것이다. 따라서 계약서를 잘 보관해야 한다. 하지만 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 확정일자를 받았다는 사실증명과 임차 기간, 보증 액수에 대한 임대인의 진술서 등을 첨부해 법원에 제출하면 우선 변제받을 수 있다.”

-전세를 살던 집이 경매에 넘어가도 계속 살 수 있나.

“근저당 설정 등 말소 기준 권리보다 앞선 선순위 임차인이라면 낙찰받은 사람에게 당초 임대차 계약 기간이 끝날 때까지 계속해 살 것을 주장할 수 있다. 그러나 후순위 임차인인 경우 낙찰자가 요구하면 집을 비워줘야 한다.”

-경매 진행 중 세입자가 다른 곳으로 이사해도 보증금을 받을 수 있나.

“그렇지 않다. 우선 변제 요건인 입주와 주민등록이 낙찰 때까지 계속 유지돼야 보증금을 우선순위로 받을 수 있다. 어쩔 수 없이 이사해야 할 경우 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 보증금을 지킬 수도 있다.”

-자료 중앙일보-