상속주택

본인의 의지와는 상관없이 소유하게 되는 상속주택!

이에 대해서는 양도소득세 및 지방세법 상 몇 가지 세제 혜택이 주어집니다.

이번 회에는 그 첫번째로 양도소득세의 세 혜택에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

  1.상속주택이란 무엇입니까?
    → 상속으로 인해 취득하게 된 주택입니다.등기부등본의 소유권이전 원인이 상속으로 나타납니다.
       (이하, 상속 이외의 방법으로 취득한 주택:일반주택)

 

  2. 1주택자 상태에서 상속을 받아  2주택자가 되었습니다.(선일반,후상속 취득의 경우)
      (1) 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 없습니까?
    → 일반주택과 상속주택, 비록 2주택이긴 하지만 일반주택이 비과세 요건을 갖추기만했다면
       비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉,일반주택 1개 상태에서 상속주택 1개를 소유하게 하게 될 때,
       상속주택은 일반주택의 비과세에 어떤 영향도 미칠 수 없습니다.

      (2) 상속주택을 먼저 팔면 양도소득세 부담해야 합니까?
    →  그렇습니다.
        상속 개시 후,상속주택을 3년 이상 보유(서울,과천,5대 신도시 2년 거주) 후  양도하더라도
        상속주택을 양도 할 시에 일반주택을 보유하고 있으므로  2주택이 됩니다.따라서 상속주택은
        비과세 혜택을 볼 수 없습니다.
  
 3. 피상속인과 상속인이 동일세대(1세대,1주택)를 이루는 경우 어떻게 됩니까?
 → 동일 세대간의 소유권 이동(비록 상속이라 할 지라도)은 소유권의 연장으로 보아
 보유기간 및 거주기간을 피상속인 때부터 합산합니다.
 피상속인과 상속인의 합산 보유기간이 3년(서울,과천,5대 신도시 2년 거주)이면
 비과세됩니다.

 

 4 .상속인과 피상속인이 동일세대(1세대,1주택)를 이루다가 상속을 받게 되었고, 상속주택 보유
      상태에서 일반주택을 구입하면 어떻게 됩니까?(2번과 반대 경우:선상속,후일반 취득의 경우)
      (1) 상속주택을 먼저 양도하는 경우
일반주택 취득 전 또는 일반주택 취득 후 1년 이내에 상속주택을 양도한다면
비과세 가능합니다. 단, 양도일 현재 피상속인과 상속인의 합산보유기간이 3년 이상(서울,과천,5대신도시 2년 거주)이라야 합니다.이외의 경우는 모두 과세됩니다.
  
      (2) 상속주택을 계속 보유, 일반주택을 양도하는 경우
일반주택을 3년 이상 보유(서울,과천,5대신도시 2년거주)하고 양도한다 하더라도  비과세 적용을 받을 수 없습니다. 2주택자로 보기 때문입니다.

 5.  일반주택과 공동상속주택(여러 상속인 공동명의)이 각각 있는 경우 2주택 소유에 따른
     불이익은 없나요?
→ 공동상속주택의 경우 그 소유는 지분이 제일 큰 사람에게 있습니다.
         만약,지분이 동일하다면 다음의 순서에 따릅니다.
         ㄱ. 당해 주택에 거주하는 자
         ㄴ. 호주승계인
         ㄷ. 최연장자

  공동상속주택 외의 다른 주택(일반주택)을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 
  소수지분자의 주택으로 보지 아니합니다. 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다.
     따라서, 공동상속주택의 소수지분자는 동 상속주택으로 인해 일반주택의 양도소득세
     중과(50%,60% 세율 적용) 또는 실거래가액 신고 등의 불이익을 받지 않습니다.
=========================================================================================
부동산의 소유권을 이전할 때는 반드시 취득세,등록세를 부담해야 합니다.
소유권 이전 원인이 상속이라 할 지라도 마찬가지입니다.
그러나, 주택을 상속함에 있어서는 몇 가지 요건이 충족될 때 취득세가 면제됩니다.
이번 회에는 주택을 상속함에 있어서 취득세 절세방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

상속주택 중 다음의 요건들을 모두 만족할 경우 취득세(농어촌특별세 포함 2.2%)가 비과세됩니다. 주의 할 것은 등록세(지방교육세 포함 0.96%)는 과세됩니다.

 (1) 상속주택이 1개일 것.
 →  피상속인(망자)의 상속개시일(돌아가신 날) 현재 소유주택이 하나여야 합니다.
 →  2개인 경우 그 중 하나에 적용되는 것이 아니라 2개 모두 적용되지 않습니다.

 (2) 상속인 및 상속인의 동일 세대원이 주택이 없어야 함.
 → 상속주택을 상속 받으려는 상속인 및 상속인과 동일 세대를 이루고 있는
    세대원 명의의 다른 주택이 없어야 힙니다.
→ 단, 위 상속인의 세대원 중 동거인으로 등재된 자의 명의로 다른 주택이 있는
  것은 주택 수에 포함되지 않습니다.

(3) 지방세법상의 고급주택이 아님.
→ 지방세법상 고급주택
 ① 공동주택(아파트) : 전용면적 약 74평 초과
 ② 단독주택: 건물 연면적(주차장제외)  100평 초과 & 건물가액 9천 초과
              건물 대지면적 200평 초과 & 건물가액 9천 초과
→ 양도소득세법상의 고가주택(거래가 6억 초과)과는 다릅니다.

(4)상속주택(1,3번 요건을 충족하는 상속주택)을 상속인들이 공동명의로 상속 
   하는 경우.
→ 상속지분이 가장 큰 상속인을 당해 주택의 소유자로 봅니다.
→ 따라서, 지분이 가장 큰 상속인이(2번) 요건을 만족한다면 주택 전체의
   취득세가 비과세됩니다.