재건축 공사기간도 부유 기간에 포함되나?
Q : 2005년 5월 20일 사업시행인가가 난 재건축 아파트를 같은 해 8월에 1억원을 주고 샀습니다. 그해 말 관리처분인가 후 공사에 들어가 2009년 4월 입주 예정입니다. 입주 후 바로 매도할 경우 양도소득세와 관련해 공사기간도 보유기간으로 인정됩니까. 보유기간으로 인정되면 보유기간이 3년이 넘어 양도세를 내지 않아도 될 것 같은데요.
A : 2005년 5월 31일 이전에 사업시행인가를 받은 재건축단지는 사업시행인가일, 이후에는 관리처분인가일을 기준으로 주택과 입주권으로 나눠집니다. 기준 시점 이후에는 입주권으로 간주하는 것입니다. 따라서 2005년 5월 31일 이전에 사업시행인가가 났기 때문에 철거에 들어가지 않아 주택의 기능을 하더라도 사업시행인가일 이후인 같은 해 8월에 취득한 것은 주택이 아니라 입주권이 됩니다.
입주권은 주택이 아니어서 공사기간은 보유기간으로 산정되지 않습니다. 준공일(사용검사 필증 교부일)부터 보유기간이 됩니다. 즉 처음부터 재건축 대상 주택을 보유하지 않은 승계 조합원의 취득일은 준공일인 것입니다. 이 때문에 입주 후 바로 매도한다면 양도세를 피할 수 없습니다. 참고로 입주권이 되기 전 주택인 시점부터 갖고 있던 조합원은 다릅니다. 취득일이 재건축 공사에 들어가기 전인 아파트를 구입한 날이 돼 공사기간도 보유기간에 포함됩니다. 철거로 주택의 역할을 할 수 없게 됐지만 기존 땅을 내주고 새 땅을 받는 환지로 보기 때문입니다. 공사기간이 보유기간으로 인정되더라도 거주기간에는 들어가지 않습니다