융자·전세금 합해 시세의 75%… 보증금 날릴 위험

Q 전셋집을 구하고 있는데 융자가 1억 정도 들어 있어서 불안합니다. 아파트 실거래가는 조회해보니 3억7000만원에서 4억원 정도네요. 제가 내야 할 전세금은 2억1000만원 정도고요. 집은 정말 마음에 드는데 대출 때문에 행여 전세금을 떼이진 않을까 신경 쓰입니다. 제가 불안해하니까 집주인이 은행에 얘기해서 전세권을 1순위로 해줄 테니 계약부터 하자고 하는데요, 어찌 해야 할까요?

A 결론부터 말씀드리자면 이 집은 계약하시면 안 됩니다. 우선 은행에 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 전세권을 1순위로 해준다는 집주인의 약속은 절대 믿으면 안 됩니다. 채권확보를 우선시하는 은행에서 기존 권리를 포기하고 전세권을 선순위로 해준다는 것은 있을 수 없는 일이니까요. 설사 중개업소에서 1순위로 전세권을 설정해주겠다는 특약을 걸어준다고 해도 현실적으로 이행되는 건 불가능합니다. 이런 식의 계약은 주의해야 합니다.

요즘처럼 주택시장이 침체되어 있을 때 전세 계약을 한다면, 반드시 등기부등본부터 떼어 보고 근저당 등 융자금액이 얼마인지 확인해야 합니다. 융자금액이 과도하게 많이 있다면 전세로 들어가면 안 되겠죠. 소유자가 대출이자를 갚지 않아 경매로 넘어갈 경우 전세금을 다 받지 못할 수 있기 때문입니다. 일반적으로 아파트 시세의 70%대에서 경매 물건이 낙찰된다고 보면, 1순위 근저당 금액과 전세보증금 합계 금액이 70% 이내에 있어야 합니다.

그렇다면 독자분이 위 집에 전세를 얻게 되는 경우를 살펴볼까요. 보수적으로 접근해서 매매가격 하한가가 3억7000만원이므로 70%는 2억5900만원입니다. 근저당 금액이 1억이므로 전세보증금은 1억5900만원 이하여야 채권 확보가 가능합니다. 즉 집이 아무리 마음에 들더라도 1억5900만원 이상의 금액을 주고 계약하는 건 안전하지 못하다는 얘깁니다. 만일 2억1500만원으로 전세계약을 한 후 해당 물건이 경매에 들어가 70%에 낙찰된다면 1억5900만원을 초과하는 5600만원에 대해서는 돌려받지 못하게 됩니다. -조선일보-