농지법
출처(충청신문)
남 춘 우
-약력-
● 다음 부동산고수 칼럼리스트
● 부동산1번지 재테크 칼럼리스트
● 100억 부자의 비밀 저자
농지 구입에서 이용과 관리 모든것
전원생활의 시작은 농지를 아는 것부터다. 농지를 구입해 텃밭도 가꾸고 그곳을 전용해 전원주택을 짓는다. 하지만 농지는 누구나 쉽게 구입할 수 있는 것이 아니며 아무 곳이나 개발할 수 있는 것도 아니다. 각종 법률에 따라 농지는 다양한 종류가 있다. 개발에 따른 제한도 많다. 농지의 구입에서 이용과 관리에 대한 모든 것을 정리해보았다.
[문] 농지법에서 정한 농지의 범위는?
[답] 농지법에서 말하는 ‘농지’란 지목이 전·답 또는 과수원, 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지를 말한다. 다년생식물재배지란 △목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목 △과수·뽕나무·유실수 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물 △조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외) 등을 재배하는 곳으로 재배는 제초, 시비, 전지 등 지속적인 관리행위가 있어야 한다. 정원조성, 시설녹지조성 등의 목적으로 관상수·잔디의 식재는 다년생 식물 재배지가 아니다.
또한 위에서 말한 토지의 △개량시설(유지, 양배수시설, 수로, 농로, 제방 및 객토, 성토, 절토, 암석제거를 통하여 농지의 보전 또는 이용에 필요한 시설) 의 부지와 △고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스 및 그 부속시설과 농막, 간이퇴비장, 간이액비저장조 시설의 부지와 축사 및 그 부속시설(축사와 연접하여 설치된 시설로서 가축의 사육관리출하 등 일련의 생산과정에 직접 이용되는 시설)의 부지도 농지다.
다만 △지적법상 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로 위의 부지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 △지적법상 지목이 임야인 토지로서 형질을 변경하지 않고 다년생식물(목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목은 제외) 재배에 이용되는 토지 △초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지가 아니다.
[문] ‘농지법’의 적용대상이 되는 농업인과 농업법인의 범위는?
[답] 농업인은 △1000㎡ 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 사람 △농지에 330㎡ 이상(농업용 시설의 바닥 면적 기준)의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농림부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 사람
△1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람(자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것은 물론이고, 다른 사람의 농업경영을 위하여 노동력을 제공하는 경우도 포함) △대가축(소, 말, 노새, 당나귀 등) 2두, 중가축(돼지, 산양, 면양, 사슴, 개, 여우 등) 10두, 소가축(밍크, 토끼 등) 100두, 가금(닭, 오리, 칠면조, 거위) 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 사람 △농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만 원 이상인 사람을 말한다.
영농목적으로 농지를 소유할 수 있는 농업법인에는 △영농조합법인 △농업회사법인이 있다.
[문] 농업경영 등 농지의 경영 및 운영의 방법은?
[답] ‘농업경영’은 농업인 또는 농업법인이 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것을 말하고 ‘자경’이란 함은 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다. 각종 조세감면에서 자경형태와 위탁경영을 차별화하기 위하여 자경의 개념이 도입되었다.
‘위탁경영’은 농지의 소유자가 타인에게 일정한 보수를 지급할 것을 약정하고 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영을 말하며 민법의 ‘도급’에 해당 된다.
[문] 농지의 전용과 개량은?
[답] ‘농지의 전용’이라 함은 농지를 농작물이 경작·다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적에 사용하는 것을 말한다. 농지에 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스·수경재배시설 및 그 부속시설(보일러실, 작업장 등 농작물 재배용 시설 내 또는 그 시설과 연접하여 설치하는 부속시설)의 설치 행위와 농지에 부속한 농막(숙식에 제공되는 관리사는 제외)·간이퇴비장 또는 간이액비저장조 설치 행위는 농지의 전용행위가 아니라 이용행위다.
농지개량의 범위는 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 행위로 △농지의 이용가치를 높이기 위해 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치하는 행위 △해당 농지의 토양개량이나 관개·배수·농업기계이용의 개선을 위해 농림부령이 정하는 기준에 따라 객토·성토·절토하거나 암석을 채굴하는 행위 중 어느 하나에 해당해야 한다. 인근 농지의 관개·배수·통풍 및 농작업에 영향을 미치지 아니해야 한다.
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[문] 농지의 소유 및 소유의 제한은?
[답] 헌법 제121조에 따라 국가는 농지에 관해 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력해야 하며, 농지의 소작제도는 원칙적으로 금지된다. 따라서 헌법의 경자유전 원칙에 따라 소유자격을 농업인과 농업법인으로 제한해 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유할 수 없도록 규정한다.
그러나 아래의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농업인이나 농업법인이 아니더라도 예외적으로 농지를 소유할 수 있다.
1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
2. 초ㆍ중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교, 농림수산식품부령으로 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ 농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ㆍ연구지ㆍ실습지 또는 종묘 생산지로 쓰기 위하여 농림수산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
3. 주말ㆍ체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것)을 하려고 농지를 소유하는 경우 1천㎡ 미만까지 가능
4. 상속(상속인에게 한 유증도 포함)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 비농업인은 1만㎡ 이내까지 가능(단 농지은행을 통해 임대하는 경우 임대기간동안 소유에 제한이 없음)
5. 8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우 1만㎡ 이내까지 가능(단 농지은행을 통해 임대하는 경우 임대기간동안 소유에 제한이 없음)
6. 제13조 제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(자산 유동화에 관한 법률 제3조의 규정에 의한 유동화전문회사 등이 제13조 제1항 제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함)
7. 제34조 제1항에 따른 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가__허가__승인 등을 포함)를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
8. 제34조 제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
9. 한국농어촌공사 및 농지관리기금법 제24조 제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500㎡ 미만의 농지나 농어촌정비법 제84조 제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우
10. 한계농지 중 시, 군의 읍, 면지역에 있는 농지로 최상단부에서 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상이고 집단화된 농지의 규모가 2만㎡ 미만인 농지로 해당 시장, 군수가 조사하여 고시한 영농여건불리 농지
11. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따라 한국농촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우
나. 농어촌정비법 제16조ㆍ제25조 ㆍ제43조ㆍ제82조 또는 제100조에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
다. 공유수면매립법에 따라 매립농지를 취득하여 소유하는 경우
라. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
마. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우
사. 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지공사가 취득해 소유하는 경우. 이 경우 그 취득한 농지를 전용하기 전까지는 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁해 임대하거나 사용대하여야 한다.
농지법 제23조제2호부터 제6호까지의 규정에 따라 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 그 기간 중에는 농지를 계속하여 소유할 수 있다.
[문] 농지에는 어떤 종류가 있는지?
[답] 농지는 △농업진흥지역과 △농업진흥지역밖으로 구분된다.
농업진흥지역은 △농업진흥구역과 △농업보호구역으로 지정하며 국토의계획및이용에관한법에서는 농림지역에 해당되나 생산녹지지역 등 다른 지역도 있다.
농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 집단화되어 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역으로 농지를 권역별로 지정한다. 농지 외에 임야나 잡종지, 묘지 등 비농지 일부도 포함되어 있다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 지정한다.
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[문] 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위는?
[답] 농지법시행령 제29조에는 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위를 정하고 있는데 다음과 같다.
① 법 제32조1항 본문에 따라 농업진흥구역안에서 허용되는 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용 행위는 다음 각 호와 같다.
1. 농작물의 경작
2. 다년성식물의 재배
3. 고정식온실, 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치
4. 축사와 농림수산식품부령으로 정하는 그 부속시설의 설치
5. 농막 및 간이퇴비장 또는 간이액비저장조의 설치
6. 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행
② 법 제32조 제1항 제1호에서 대통령령으로 정하는 농수산물(농산물, 임산물, 축산물, 수산물을 말한다)의 가공, 처리시설 및 농수산업 (농업, 임업, 축산업, 수산업을 말한다) 관련 시험ㆍ연구시설이란 다음 각호의 시설을 말한다.
1. 농수산물의 가공, 처리시설 : 국내에서 생산된 농수산물(임산물의 경우에는 수실, 대나무, 버섯에 한한다)을 주된 원료로 하여 가공하거나 건조 절단 등 처리를 하기 위한 시설로서 그 부지의 총 면적이 1만㎡(미곡의 건조, 선별, 보관 및 가공시설(미곡종합처리장)의 경우에는 3만㎡) 미만인 시설
2. 농수산업관련 시험ㆍ연구시설 : 육종 연구를 위한 농수산업에 관한 시험ㆍ연구시설 로서 그 부지의 총면적이 3천㎡ 미만인 시설
③ 법 제32조 제1항 제2호에서 ‘그 밖의 대통령령으로 정하는 농업인의 공동생활에 필요한 편의시설 및 이용시설’이란 다음 각 호의 시설을 말한다.
1. 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고ㆍ작업장ㆍ농기계수리시설ㆍ 퇴비장
2. 경로당ㆍ보육시설ㆍ유치원 등 노유자 시설, 정자 및 보건진료소
3. 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 일반목욕장ㆍ구판장ㆍ운동시설ㆍ마을공동 주차장ㆍ마을 공동취수장 및 마을공동농산어촌체험시설
4. 국가ㆍ지방자치단체 또는 농업생산자단체가 농업인으로 하여금 사용하게 할 목적으로 설치하는 일반목욕장, 운동시설, 구판장 및 농기계보관시설
④ 법 제32조 제1항 제 3호에 따른 농업인주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설물로 한다. 다만 제2호에 따른 부지면적을 적용함에 있어 농지를 전용해 농업인주택을 설치하는 경우에는 그 전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가 신청일 또는 협의 신청일 이전 5년간 농업인 주택의 설치를 위해 부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 인하여 철거된 농업인주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하려는 농지 면적을 제외한다)을 해당 농업인주택의 부지면적으로 본다.
1. 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것.
가. 해당 세대의 농업.임업 또는 축산업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
나. 해당 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는 세대
2. 제1호 각목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물(지방세법시행령 제84조의 3에 따른 별장 또는 고급주택을 제외한다) 및 해당 건축물에 부속한 창고,축사등 농업, 임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡ 이하일 것
3. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 농업, 임업, 축산업의 경영의 근거가 되는 농지, 산림, 축사 등이 있는 시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태 의시에 있어서는 동 지역에 한한다)ㆍ구(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 동지역에 한한다)ㆍ읍ㆍ면 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 지역에 설치할 것
⑤ 법32조 제1항 제3호에서 ‘그 밖의 대통령령으로 정하는 농업용시설 또는 축산업용시설’이란 다음 각 호의 시설을 말한다. 다만 제1호 및 4호의 시설은 자기의 농업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지, 축사 등이 소재하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 또는 이에 연접한 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면 지역에 설치하는 경우에 한한다.
1. 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조ㆍ보관하기 위하여 설치하는 시설
2. 야생조수의 인공사육시설
3. 건축법에 따른 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이 양축시설
4. 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기가 생산한 농산물을 처리하는데 필요한 농업용 또는 축산업용시설로서 농림수산식품부령으로 정하는 시설
⑥ 법 제32조 제1항 제7호에서 ‘그 밖에 대통령령으로 정하는 공공시설’이란 다음 각 호의 시설을 말한다.
1. 상하수도(하수종말처리시설 및 정수시설을 포함), 운하, 공동구, 가스공급 설비, 통신설로, 전주(유무선송신탑 포함), 소수력, 풍력발전설비, 송유 설비, 방수설비,유수지 시설 및 하천 부속물
2. 사도법 제4조에 따른 사도
⑦ 법 제32조 제1항 제9호에서 농어촌발전에 필요한 시설로 대통령령으로 정하는 시설 이란 다음 각 호의 시설을 말한다.
1. 부지의 총면적이 1만㎡ 미만인 양어장.양식장 기타의 농림수산식품부령으로 정하는 어업용시설
2. 국내에서 생산되는 농산물을 집하ㆍ예냉ㆍ저장ㆍ선별 또는 포장하는 산지유통시설로서 그 부지의 총면적이 3만㎡미만인 시설
3. 부지의 총면적이 3천㎡ 미만인 농업기계수리시설
4. 부지의 총면적이 3천㎡(지방자치단체 또는 농업생산자단체가 설치하는 경우에는 1만㎡)미만인 남은 음식물이나 농수산물의 부산물을 이용한 유기질 비료 또는 사료의 제조시설
5. 법 제36조에 따른 농지의 타용도일시사용 및 이에 필요한 시설
6. 국내에서 생산된 농산물을 판매하는 시설로서 농업생산자단체가 설치하여 운영하는 시설중 그 부지의 총면적이 3천㎡ 미만인 시설
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[문] 농업보호구역에서 할 수 있는 행위는?
[답] 농지법시행령 제30조에는 농업보호구역에서 할 수 있는 일을 정하고 있는데 그 내용은 다음과 같다.
① 농지법 제32조 제2항 제2호에서 농업인의 소득증대에 필요한 시설로서 ‘대통령령이 정하는 건축물 공작물, 그 밖의 시설’이란 다음 각 호의 시설을 말한다.
1. 농어촌정비법 제2조 제9호 나목에 따른 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 2만㎡ 미만인 것
2. 농어촌정비법 제2호 제9호 다목에 따른 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3천㎡ 미만인 것
3. 신에너지 및 재생에너지 개발 이용 보급에 촉진법 제2조 제1호 가목에 따른 태양에너지를 이용하는 발전설비
② 법 제32조 제2항 제3호에서 농업인의 생활 여건을 개선하지 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 건축물, 공작물, 그 밖의 시설이란 다음 각호의 시설을 말한다.
1. 다음 각 목에 해당하는 시설로서 그 부지가 1천㎡ 미만인 것
가. 건축법 시행령 별표1 제1호 가목에 해당하는 시설(단독주택)
나. 건축법 시행령 별표1 제3호 가목, 라목부터 사목까지 및 자목에 해당하는 시설
다. 건축법 시행령 별표1 제4호 가목(일반음식점 제외), 다목, 라목(골프연습장 제외)부터 바목까지 아목 및 자목에 해당하는 시설
2. 건축법 시행령 별표1 제3호 아목에 해당하는 시설로서 그 부지가 3천㎡ 미만인 것
[문] 한계농지의 정의 및 지정요건은?
[답] 농지의 최상단부에서 최하단부까지의 평균경사율이 15% 이상이거나 집단화된 농지의 규모가 2만㎡ 미만인 농지를 한계농지로 지정한다.
경사율 15% 이상인 경우 면적과 상관없고, 집단화된 2㏊ 미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계농지다. 광업법에 의한 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로서 토양오염 등으로 인하여 농업목적으로 사용하기 부적당한 농지도 한계농지다.
[문] 영농여건불리농지의 정의 및 지정은?
[답] 한계농지 중 최상단부 부터 최하단부까지의 평균 경사율이 15% 이상인 농지로서 △시ㆍ군의 읍ㆍ면 지역에 있는 농업진흥지역밖의 농지 △집단화된 농지의 규모가 2만㎡ 미만인 농지 △시장ㆍ군수가 농업용수ㆍ농로 등 농업생산기반의 정비 정도, 농기계의 이용 및 접근 가능성, 통상적인 영농 관행 등을 고려하여 영농 여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지 등은 영농여건불리농지로 지정한다.
영농여건불리농지는 농지법에 따라 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 예외적으로 소유가 허용되는 농지다. 영농여건불리농지를 취득할 때는 농업경영계획서를 작성하지 않고도 소재지 관할 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받을 수 있고(농지법 제8조), 농지를 임대하거나 사용대할 수도 있다.(농지법 제23조)
[문] 농지취득자격증명을 받아야 하는 대상과 방법은?
[답] 농지를 취득하고자 할 때는 농지취득자격증명을 받아야 한다. 농지매수인의 농지소유자격과 소유상한을 확인__심사해 적격자에게만 농지의 취득을 허용함으로써 비농민의 투기적 농지소유를 방지하기 위해 농지취득자격증명제도를 두고 있다. 농지취득자격증명 규정은 강행 규정으로 농지의 소유권 이전등기에 필수적인 첨부 서류이므로 농지취득자격증명이 없으면 등기를 할 수 없다.
단 토지거래허가지역의 경우는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 규정에 따른다. 증명발급기관은 농지소재지 관할 시(구를 설치하지 않은 시, 도농복합형태의 시의 경우에는 동지역에 한함)__구(도농복합형태의 시에 설치된 구의 경우에는 동지역에 한함)__읍__면장이다. 접수 후 4일 이내에 발급되며 단 주말체험영농, 농지전용, 시험 연구 목적, 영농여건불리농지는 2일이면 가능하다.
발급대상은 △농업인이나 또는 농업인이 되고자 하는 사람 △농업법인 △초·중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교 및 농지법시행규칙 별표2에 따른 공공단체 등(특·광역시장, 도지사로부터 농지취득인정서를 발급 받은 경우) △주말·체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인 △농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 사람으로 해당 농지를 취득하는 경우 △한국농어촌공사및농지관리기금법 제24조 제2항에 따른 농지의 개발사업지구 안에서 한국농어촌공사가 개발하여 매도하는 도·농간의 교류촉진을 위한 1천500㎡ 미만의 농원부지나 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500㎡ 미만의 농지를 취득하는 사람 △한계농지 등의 정비사업시행자로부터 1천500㎡ 미만의 농지를 분양받는 사람 △영농여건불리농지를 취득하는 사람 △비축용 농지를 취득하는 한국토지주택공사 등이다.
농지취득자격증명은 면적 제한이 있다. 신규로 농업경영을 하고자 할 경우에는 △시설을 설치하지 않는 일반 농지는 1천㎡ 이상 △시설(고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스)이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지는 330㎡ 이상이라야 가능하다. 다만 취득면적이 1천㎡ 미만일 경우 이미 보유 면적이나 임차면적을 포함하여 농업경영에 이용하는 농지 면적이 1천㎡ 이상이면 취득 가능하다.
기존에 농지원부가 있는 농가는 최소면적 제한이 없으며 농업인이 아닌 개인이 주말·체험영농 목적으로 이용하고자 농지를 취득하고자 하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1천㎡ 미만이라야 한다.(이 경우 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 함)
이럴 경우 영농의사와 능력만 인정받으면 거주지에 관계없이 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있다.
준비할 서류는 △농지취득자격증명 신청서 △농업경영계획서(농지를 농업경영목적으로 취득하는 경우에 한 함) △농지취득인정서(초ㆍ중등교육법에 의한 학교, 농지법시행규칙 별표2의 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 실험.연구.실습지 또는 종묘생산용지로 농지법시행규칙이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우) △농지임대차(사용대)계약서 △농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가 또는 승인 등을 포함)를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류(농지를 전용목적으로 취득하는 경우에 한정) 등이다.
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[문] 토지거래허가지역 내에서 농지취득의 방법은?
[답] '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 규정에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서 500㎡ 이상의 농지를 취득하고자 할 때는 허가를 받아야 한다. 토지거래허가 지역 내에서 주말체험영농 목적으로 도시지역은 100㎡ 이하, 비도시지역은 500㎡ 이하의 농지취득이 가능하다.
이때는 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외)·시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 포함)에 허가신청일부터 소급해 6개월 이상 계속 주민등록이 되어 있으며 실제로 해당 지역에 거주하고 있어야 한다.
또 농업인 등으로서 그가 거주하는 주소지로부터 20㎞ 이내에 취득 가능하다. 다만 농지가 수용된 실제 경작자는 80㎞ 이내에 취득이 가능하며 이때거리는 직선거리를 말한다.
세대원은 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대 원 중 취학 · 질병요양 ·근무지 이전 또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 인하여 당해 지역에 거주하지 아니하는 가족은 제외한다.
토지거래허가를 받은 사람은 5년의 범위 이내에서 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 하는데 △농업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받은 경우에는 취득 후 2년 △축산업 __ 임업 또는 어업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받은 경우에는 취득 후 3년 △토지의 취득 후 축산물__임산믈 또는 수산물 등의 생산물이 없는 경우에는 5년 △자기의 주거용 주택지로 이용하고자 허가를 받은 경우에는 취득 시부터 3년이다.
토지거래허가구역에서도 △상속 등 대가가 없는 거래인 경우 △집행력 있는 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우 △'민사집행법'에 의한 경매 △점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해 조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우 △매매예약의 가등기를 경료하고 본 계약의 성립으로 볼 수 있는 예약완결의 의사표시일이 허가구역으로 지정되기 이전인 경우로서, 허가구역으로 지정된 이후에 당해 토지에 대한 본등기를 하는 경우 등은 토지거래허가를 받지 않아도 된다.
[문] 농업용으로 농지 취득할 때 사전에 확인할 사항은?
[답] 우선 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 한다. 농업경영 목적으로 취득할 때는 통상적으로 영농이 가능해야 한다.
토지거래허가구역에서는 허가 가능 여부를 확인한다. 토지 소재지 시군에 거주(신규일 경우) 등기부등본을 발급해 등기부등본상의 소유자와 동일인지 여부, 가등기, 근저당권, 지상권 등 설정 여부를 확인해 계약서 작성시 실제 내용과 대조한다. 토지이용계획확인서를 확인해 용도지역과 규제사항들을 검토한다. 현장 답사를 통해 농수로 등 수리시설, 침수지역 여부, 진입로, 주위여건 등을 확인한다. 잔금을 지불하기 전에 등기부등본 재확인해야 하는데 2중계약이나 저당권 설정 등을 확인한다.
[문] 타용도로 사용(농지전용)하기 위한 농지의 취득방법은?
[답] 취득하기 전에 농지전용허가를 받을 경우에는 토지사용승락서를 받아 농지를 전용한 후 농지전용 목적으로 취득한다. 이전등기를 한 후에 전용 할 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받은 후 농지를 전용한다. 취득시기와 관계없이 전용이 가능하다.
등기부등본에서 소유권과 지상권, 전세권, 저당권, 가압류, 경매개시 결정, 가처분 등을 확인해보아야 한다. 각종 지역, 지구, 구역에서 할 수 있는 행위인지 여부를 확인한다.
농지법상 농업진흥지역인지 여부를 확인해 보아야 하는데 농업진흥지역에서는 할 수 있는 행위가 정해져 있다. 타법의 저촉사항도 확인해 보아야 하는데 국토의계획및이용에관한법(연접 등), 건축법, 정화조 관련, 도로, 사전환경성 검토 대상 여부 등 허가 가능여부를 확인한다. 현지답사를 통해 토지의 위치와 지목, 면적, 인접필지와 경계, 향, 진입도로, 교통관계, 무허가 건축물 등을 알아보고 전용시 농지보전부담금 등 각종 부담금도 확인한다.
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[문] 취득한 농지의 강제처분명령의 경우는?
[답] 농지를 취득할 때 통작거리제한 폐지 등 사전적 규제를 완화해 농지거래를 쉽게 한 대신 취득한 농지를 자기 농업경영 등 취득목적대로 이용하지 않을 경우 이를 처분하게 하여 농지의 투기적 소유를 막고 있다.
소유농지를 처분해야 하는 경우는 농지의 소유자가 △소유농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 때 △학교·공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적 사업을 수행하기 위해 농지를 취득한 자가 그 농지를 당해 목적사업에 이용하지 아니하게 되었다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 때 △농지전용허가 또는 농지전용신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적 사업에 착수하지 아니한 때 △농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유한 때 △농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 법인의 요건에 적합하지 아니하게 된 후 3월이 경과한 때 △자연재해·농지개량·질병 등 정당한 사유 없이 농지취득자격증명 발급당시 농업경영계획서의 내용을 이행하지 아니하였다고 시장·군수 또는 구청장이 인정한 때 △사위 기타 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 때는 그 사유가 발생한 날로부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 한다.
다만 △'농지법'의 규정에 따라 임대 또는 위탁이 가능한 농지를 임대·위탁하는 경우 △자연재해, 영농준비, 징집, 질병, 선거에 의한 공직취임, 3월 이상의 부상, 교도소수용, 3월 이상의 국외여행, 농업법인 청산중, 연작피해 예상, 생산조정, 출하조정을 위해 휴경하는 경우 등에는 농지처분의무가 면제된다.
농지처분의무 부과 절차는 첫째, 매년 정기 또는 수시로 시장·군수·구청장 농지이용실태 조사를 실시하고 둘째, 시장·군수 또는 구청장은 농지의 처분의무가 생긴 농지의 소유자에게 해당 농지를 1년 이내에 처분하여야 함을 통지하며 셋째, 시장·군수 또는 구청장은 농지소유자가 처분의무기간내에 처분대상 농지를 처분하지 않을 경우 6개월 이내의 기간을 정하여 농지소유자에게 처분할 것을 명령하며 넷째, 시장·군수 또는 구청장은 처분명령을 받은 후 정당한 사유없이 이를 이행하지 아니한 자에 대하여는 해당 농지 토지가액의 20%에 상당하는 이행강제금을 부과한다. 처분명령 이행 시까지 매년 반복 부과하고, 이행강제금을 납부하지 않을 경우 지방세 체납처분의 예에 의거 징수한다.
다만 시장·군수 또는 구청장은 처분의무 통지를 받은 농지소유자가 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용(3년)하거나, 공사와 매도위탁계약을 체결(6월)한 경우 직권으로 농지처분명령을 유예할 수 있다. 처분통지 후 3년 자경할 경우 유예되나 처분명령을 받은 농지는 다시 농사를 짓더라도 반드시 처분해야 한다.
농지를 거짓이나 부정한 방법으로 취득한 것이 적발되면 , 고발되어 3년 이하의 징역또는 벌금에 처하게 된다.
또 시장·군수 또는 구청장은 처분명령 유예기간동안 대상농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않거나, 농지의 매도위탁계약이 해지 또는 만료된 경우에는 지체 없이 그 유예한 처분명령을 다시 해야 한다. 처분명령을 받은 농지소유자는 필요시 한국농촌공사에 농지의 매수청구를 할 수 있다.
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[문] 농지은행사업이란?
[답] 임대차가 허용된 농지와 노동력부족·고령화로 자경하기 어려운 농민의 농지와 농지에 부속한 농업용시설을 임대수탁 받아 전업농 중심으로 임대해 효율적·안정적 관리하고자 한국농어촌공사는 농지은행사업을 시행하고 있다.
수탁농지 등은 전업농 및 신규 창업농 중심으로 임대해 규모 확대, 임차인의 안정영농, 농지시장 안정을 도모하게 된다.
농지소유자가 임대위탁을 신청하면 한국농어촌공사는 현지조사와 공고 등을 거쳐 임차인을 선정하며 임차인이 선정되면 위탁자와 공사 간에는 임대수위탁계약을, 공사와 임차인간에 임대차계약을 체결한다.
1. 농지의 매입
임대위탁 대상농지는 실제 농업경영에 이용되고 있는 전·답·과수원, 수탁농지에 부속한 농업용 시설(고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 등)이다.
하지만 △‘농지법’에 따른 농지전용허가·협의·신고를 거쳐 전용이 결정된 농지 △소규모 농지(1천㎡ 미만) △‘국토의계획및이용에관한법률’ 제36조에 의한 주거지역·상업지역·공업지역 안의 농지 △각종 개별법에 의한 개발계획구역 및 예정지 내의 농지 △자연재해로 형질이 변경되거나 유휴화 되어 농작물의 경작에 부적합한 농지 △‘농지법’ 제6조의 규정에 따른 주말·체험영농 목적의 취득농지 △‘농지법’의 제10의 규정에 따라 시장·군수·구청장이 농지처분의무 부과대상으로 결정한 농지 △‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’의 규정에 따라 토지거래허가를 받은 자가 토지이용 의무기간(2년)을 마치지 않은 농지 등은 임대위탁 대상에서 제외된다.
임대위탁 신청서류는 △농지임대(사용대)위탁신청서 △주민등록표등본 또는 신분증 사본 △등기부등본 또는 인터넷 열람용 등기부등본 △토지대장등본 또는 인터넷 열람용 토지대장등본 △토지이용계획확인원 또는 인터넷 열람용 토지이용계획확인원(인터넷열람이 가능한 경우 생략) 등이다.
이렇게 임대수탁을 받은 농지는 임차인을 선정해 임대를 하게 된다. 임대수탁은 5년 이상으로 하며 최초의 계약기간 만료 후 동일 임차인과 재계약하는 경우에는 기간제한이 없다.
농지를 자경하지 않아 처분명령을 받은 경우 유예를 받기위한 목적으로 매도를 희망할 경우 농지를 수탁 받아 매도를 지원한다. 농지처분의무 통지를 받은 사람은 매도위탁기간 동안 처분의무를 면제받는다.
2. 농지의 임대
임대대상자는 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인 및 농업법인이라야 가능하며 △경영이양보조금을 수령하고 그 사후관리 기간 내에 있는 자 △영농규모화사업 지원을 받은 전업농 및 전업농육성대상자로서 지원조건을 위반하여 전업농 및 전업농육성대상자 자격이 취소된 자 △영농능력 또는 영농을 위한 준비가 미흡하다고 심의회에서 인정한 자에게는 임대하지 않는다.
임차인을 선정할 때 우선순위는 △전업농 또는 전업농육성대상자, 농업법인, 영농정책자금을 지원받은 후계농업경영인, 4대강 하천부지 경작자(4대강 살리기 사업으로 경작하던 하천부지 농지를 경작하지 못하게 된 농업인임을 증명하는 서류지참자에 한함) 및 귀농자(계약체결 이전까지 농지소재지 시군구로 전입신고 완료자에 한함), ‘고품질쌀 최적경영체 육성사업’ 대상경영체 참여농 등으로 하며(다만 위탁신청 농지를 임차 중에 있는 농업인이 △친환경인증 농산물을 생산하는 경우 △시설원예 및 다년생식물을 재배하는 경우 △임차인이 자기비용으로 농로 및 용배수로 등 기반정비 등을 실시한 경우에는 임차인 선정순위를 1순위로 조정 가능) △위탁신청 당시의 임차영농인, 기타 당해 농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자 등이다.
사용차인이 위탁자 본인 또는 배우자의 직계존비속·형제·자매 또는 8촌 이내의 친·인척의 경우 사용차인을 지정할 수 있다. 다만 영농조건 불리로 임차인을 선정할 수 없는 경우 위탁자의 사용차인 지정에 제한 없다.
한국농어촌공사는 임차인으로부터 수납한 연간 임대차료에서 수탁수수료를 공제하고 잔액을 위탁자의 계좌로 입금한다. 임차인이 지급 약정일까지 임차료를 납부하지 아니할 경우 한국농어촌공사에서 위탁자에게 대위 지급한다.
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[문] 농막의 정의와 설치방법은?
[답] 농지에는 농지전용 절차를 거치지 않고 농막을 설치할 수 있다. 농막은 농지에 설치하고자 하는 건축물, 공작물 또는 콘테이너 등의 시설로 △농업생산에 직접 필요한 시설로서 자기의 농업경영에 이용하는 토지에 설치하는 시설이라야 하며 △주거목적이 아닌 시설로서 농기구, 농약, 비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관, 농작업중 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용하는 시설 △연면적 합계가 20㎡(약 6평)이내 △전기, 가스, 수도 등 새로운 간선공급시설의 설치를 요하지 않아야 한다.
농막은 자체가 농지이므로 건축법이나 국토의계획및이용에관한법 등에 따른 인허가(가설건축물축조신고, 건축물기재사항 신청, 건축신고, 개발행위허가 등 해당되는 경우에 한한다) 절차는 이행해야 한다.
[문] 농지 임대차가 가능한 경우는?
[답] 농지의 임대차는 원칙적으로 불가능하다. 다만 ‘농업생산성의 제고와 합리적인 농지의 이용을 위하여 부득이한 사정이 있는 경우에 한하여 법률이 정하는 바에 의하여 인정’ 하도록 하고 있다. 농지의 임대차가 가능한 경우는 △1996. 1. 1 이전부터 소유하고 있는 농지 △국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 농지 △1㏊ 미만의 상속받은 농지 △8년 이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하던 1㏊ 미만의 농지 △농지이용증진사업시행계획에 의하여 임대하는 농지(시장, 군수가 일정한 구역을 정하여 농지소유자와 이용자 간에 농지의 매매·임대차·교환·분합 등을 알선 조장하고 이에 필요한 지원을 함께 실시하는 사업) △질병, 징집, 취학, 선거에 의한 공직취임, 부상으로 3개월 이상 치료가 필요한 경우이거나 교도소·구치소 또는 보호감호소에 수용중인 경우와 3개월 이상 국외여행을 하는 경우, 농업법인이 청산 중인 경우 등 △60세 이상의 고령으로 인하여 더 이상 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 시군 또는 이에 연접한 시군에 소재하는 소유농지 중 농업경영에 이용한 기간이 5년을 초과한 농지 △농지저당권자가 취득하여 소유하는 담보농지 △농지전용허가나 신고를 한 농지 △토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유한 경우 △공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 등 △주말체험농장을 하고자 하는 자에게 임대 및 사용대하고자 하거나 주말·체험농장을 하고자 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대 사용대하는 경우 △한국농어촌공사에 농지를 임대하거나 사용대하는 경우 △영농여건불리농지 등이다.
[문] 농지전용의 의미와 전용의 방법은?
[답] 농지를 농작물의 경작ㆍ다년성 식물의 재배ㆍ가축사육 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말한다.
농지전용 허가의 처리 과정은 농지전용허가 신청서 작성하여 시군에 신청을 하면 농지전용 허가를 심사한 후 허가를 통보한다.
건축법에 의한 건축허가나 신고 국토의계획및이용에관한법에 의한 개발행위허가(토지형질변경허가)를 신청할 경우에는 시군구에서 농지전용협의에 따라 의제 처리되므로 별도의 허가가 필요 없다.
건축허가를 위한 농지전용하기 위해서는 우선 토지이용계획확인서를 확인해 용도지역과 지구, 벌률에 따를 제한사항들을 확인해야 한다. 또한 국토의계획및이용에관한법률에 의한 농지전용 허가제한 시설인지 여부도 확인해야 한다. 도시지역, 계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지인 경우에는 허가제한이 거의 없지만 그 외의 경우에는 제한적으로 허가가 가능하다.
농지법상의 농지구분(농업진흥지역, 농업진흥지역밖)도 확인해보아야 한다. 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위해 일정 규모로 농지가 집단화돼 농업목적으로 이용 되는 것이 필요한 지역이기 때문에 농지전용 할 수 있는 행위가 정해져 있다.
건축법을 통해 건축허가 및 신고 여부도 알아보아야 하는데 특히 진입 도로 확인이 우선돼야 한다. 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로 확보가 필수이며 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정해 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간안의 너비 3m 이상(길이가 10m 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2m 이상)인 도로, 10m이상 35m 미만의 경우 도로 너비는 3m, 35m 이상일 경우 6m 이상(도시계획 구역이 아닌 읍면지역에는 4m)의 도로가 필요하다.
건폐율과 용적률도 확인해보아야 할 사항이다.
농지전용 면적이 농업진흥지역에서는 7천500㎡ 이상, 보전관리지역 5천㎥ 이상, 생산관리지역 7천500㎡ 이상, 계획관리지역 1만㎡ 이상, 자연환경보전지역 및 개발제한구역에서는 5천㎡ 이상일 경우 농지 전용허가 전에 지방환경관의 장과 사전환경성 검토 협의를 해야 한다.
그 외에도 경사도(시·군 조례로 정함), 오·폐수 등 환경피해여부, 오수처리시설 관련사항, 문화재보호구역에서는 현상변경심의 가능 여부, 기타 하수 하천 관련시설 및 환경 관련법 확인을 해보아야 한다.
농지 전용할 때 농지보전부담금을 부담해야한다. 농지보전부담금은 착공 전에 부과해야 하는데 전용면적(㎡)×전용 농지의 개별공시지가×30%로 계산을 하며 ㎡당 5만원을 초과하는 경우 5만원을 상한액으로 한다.
건축물 준공 후에는 지목변경에 따른 취득세를 부과한다. (지목 변경후의 공시지가 - 변경 전 공시지가)×2%로 계산하며 건축물에 대하여는 취득세와 등록세 등 별도로 납부한다.
취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세도 부담해야 한다.
개발준공 후에는 개발부담금을 부과한다. △특별시, 광역시의 지역 중 도시지역에서 시행하는 사업 660㎡ 이상 △특별시, 광역시 이외의 도시지역에서 시행하는 사업 990㎡ 이상 △도시지역 중 개발제한구역 안에서 해당 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 당해 토지에 대하여 시행하는 사업 1천650㎡ 이상 △도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1천650㎡ 이상을 개발할 때는 의무적으로 부과한다.
산출방식은 부과종료시점 지가-(부과개시시점 지가+개발비용+정상지가 상승분)×25%으로 하며 개발비용이란 토지개발에 직접 투입된 비용(토목공사비)으로 사업시행자가 해당 개발사업시행과 관련하여 지출한 경비의 합한 금액으로 산출내역서와 증빙서류(영수증)를 갖추어 제출한다. 건축비는 제외한다.
개발비용은 △순공사비(해당 개발사업을 위하여 지출한 재료비, 노무비, 경비, 제세공과금의 합계) △조사비(직접 해당 개발사업을 위한 측량비 기타 조사에 소요되는 비용으로서 순공사비에 해당하지 아니하는 비용의 합계) △일반관리비(해당 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용) △기타경비(토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역안의 건물,입목,영업권등에 대한 보상비와 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가의 조건 등에 의하여 국가, 지방자치단체에 납부한 부담금의 합계. 지목 변경에 따른 취득세) 등이 있다.
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농림수산식품부 농지과에서 농지법에 대한 일반 국민들의 궁금증을 해소하고, 지방자치단체에서 농지업무를 담당하고 있는 공무원들의 업무 추진에 도움을 주고자 반복민원에 대해 정리한 질의.응답 사례집입니다. 귀농귀촌희망이 분들에게 유익한 정보가 되기를 바랍니다.
문 1】상속으로 취득한 농지를 계속 소유 할 수 있는지?
상속으로 취득한 농지를 상속 받은 자가 계속 농업경영을 하는 경우에는 소유제한이 없음
그러나, 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속 농지 중에서 총 1ha 까지만 소유할 수 있음(법 제7조제1항)
-이를 초과하는 상속농지는 추가 2ha까지 농지은행에 위탁하여 임대시 본인의 농업경영에 활용하지 않더라도 소유 가능
- 상속으로 농지취득시에 농지취득자격증명을 발급받지 않고도 소유권이전 등기 가능(법 8조제1항의1호)
- ‘상속’은 사람의 사망을 원인으로 하여 행하여지는 포괄적인 재산상의 법률관계의 승계를 뜻하며, 상속의 범위는 민법에 따라 판단해야 할 것이므로 이에 해당하는지 여부는 상속을 입증하는 서류, 관련 재판결과 등을 통하여 판단하면 됨
문 2】주말체험영농 목적 농지의 경작 여부를 어떻게 판단해야 하는지?
○주말·체험영농 목적으로 취득한 농지를 당해목적에 이용하는 것으로 인정할 수 있는 경작면적, 영농일수 등에 대해서는 농지법에서 별도로 규정하고 있지 않음
○따라서, 자연재해·질병 등 정당한 사유없이 주말·체험영농에 이용하지 아니하게 되었는지 여부는 사실관계, 현지조사 등을 통하여 관할 시장·군수 또는 구청장이 판단해야 함
○참고로, 농업경영에 이용하지 않는 농지의 이용실태조사 및 처분의무 대상농지 결정, 처분의무 통지, 처분명령, 이행강제금 부과·징수 등에 관한 사항은
-“농업경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분관련 업무처리 요령”(농림수산식품부 예규)에 의거 관할 시장·군수·구청장이 실시하도록 하고 있음
문 3】지목이 임야인 토지가 농지인지 여부를 어떻게 판단하는지?
○농지법시행령 제2조에서 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 다음 토지는 농지에서 제외
-그 형질을 변경하지 않고 과수, 유실수, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것은 제외함) 등 다년생식물을 재배하는 토지
-농작물 경작이나 다년생식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년미만인 토지
○형질변경되었다는 의미는 토지의 실제 현상이 산림에서 농작물 경작지로 완전히 변경된 것을 말하며,
-이러한 실제의 토지현상이 형질변경되지 않고 수목만 과수, 유실수, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목 등으로 갱신한 경우는 수종만 갱신한 것이므로 여전히 산림으로 본다는 의미로서 농지에 해당되지 아니함
○따라서, 법적지목이 임야인 경우 관할 시·군 등 해당관청에서는 다음 사항들을 종합적으로 검토하여 농지 여부를 판단해야 할 것임
-실제의 토지현상이 농지상태로 변경되어 있는지 여부
-농작물 또는 다년생식물 재배에 계속하여 이용하여 온 기간이 3년이상인지 여부 등
○ 아울러, 산지전용허가(신고)를 받지 않고 불법으로 개간한 농지를 산림으로 복구하는 경우에는 농지전용허가를 받지 않도록 하고 있음(농지법 제34조 제1항4호)
문 4】농업인의 정의와 농지원부상 각 세대원의 농업인 여부를 어떻게 판단하는지?
○농업인은 동법 시행령 제3조의 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다고 규정되어 있음(농지법 제2조의1호)
-1천제곱미터이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일이상 농업에 종사하는 자
-농지에 330제곱미터이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농림수산식품부령이 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자
-대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군이상을 사육하거나 1년중 120일이상 축산업에 종사하는 자
-농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원이상인
○따라서, 위의 항목 중 어느 하나에 해당하면 농지법에 의한 농업인이고, 그 해당 여부는 관할관청에서 현지조사, 사실관계 확인 등을 거쳐 판단해야 함
○농지원부상 등재된 농지를 세대주 이외의 세대원도 함께 경영한 경우 각 세대원의 농업인 여부 판단은
-관할관청에서 위에서 말한 농지법상 농업인 정의에 부합한지 여부에 대한 조사를 거쳐 판단해야 할 것임
문 5】묘지가 있는 농지의 취득에 대한 취득자격증명을 발급해야 하는지?
○농지법 제8조에 의하여 농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 농지취득자격증명을 발급 받아 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 이를 첨부하여야 함
-농지취득자격증명은 농지법시행령 제7조 및 동법시행규칙 제7조에 의하여 취득대상 농지에서 농작물 경작 등 농업경영이 가능하여야 발급하도록 하고 있음
○아울러, 농지를 농업생산이나 농지개량 이외의 목적으로 사용하기 위해서는 농지법 제34조에 의하여 농지전용허가(협의, 신고 포함)를 받아야 하며,
-불법으로 농지를 전용한 경우에는 농지로 원상회복하여야 함
○따라서, 취득대상 농지에 묘지가 불법으로 설치되어 있어 농작물 경작이 곤란한 경우에는 원칙적으로 원상회복하여야 농지취득이 가능하나,
-묘지가 차지하는 부분이 농지의 극히 일부인 경우로서 농작물 경작에 큰 지장이 없다고 시구읍면장이 판단하는 경우에는 농지취득자격증명 발급이 가능하다고 판단됨
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문 6】종중의 농지소유 가능 여부
○ 헌법의 경자유전 원칙에 따라 농지법 제6조에서는 농지를 자기의 농업경영에 이용하거나 이용하고자 하는 농업인과 농업법인만이 소유할 수 있도록 소유를 제한하고 있으므로,
-농업인 또는 농업법인이 아닌 종중은 농지를 취득하여 소유할 수 없음
○농지개혁 당시에 농지개혁법 제6조제7호의 규정에 의하여 분묘를 수호하기 위하여 종전부터 소작료를 징수하지 않던 위토에 한하여 묘 1위당 600평 범위내에서 매수대상에서 제외하여 이를 계속 소유할 수 있도록 허용한 바 있으나,
-종중에 대해 1950년 농지개혁 이후 지금까지 새로운 위톹용 농지의 소유를 허용한 적이 없음
문 7】토지거래허가 지역 농지를 주말체험·영농 목적으로 취득할 수 있는지?
○ 농지법 개정으로 2003.1.1부터 농업경영 목적이 아니더라도 비농업인이 주말체험영농 목적으로 농지를 소유할 수 있게 됨
-주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명(농업경영계획서는 제출할 필요 없음)을 발급 받아 세대당 1천제곱미터 미만(기존소유 농지 면적과 취득대상 농지면적의 합 기준)의 범위에서 소유 가능
○다만, 국토의계획및이용에관한법률에 의한 토지거래허가구역안의 농지를 취득하는 경우에는 토지거래허가를 받도록 하고 있는데,
-토지거래허가시 농지법상 농지취득자격도 같이 확인하여 토지거래허가기준 및 농지취득자격요건 모두 적합한 경우에 허가 가능하고, 동 허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 보도록 하고 있음
○아울러, 토지거래허가 기준에는 거주지 제한 등이 있으며 농지법상 농지취득자격에 적합한 경우에도 토지거래허가기준에 적합하지 않으면 농지취득이 제한되는 경우가 있을 수 있으므로,
-토지거래허가에 관한 사항은 관할기관인 국토해양부, 관할 시·군 토지거래허가 부서에 확인이 필요함
문 8】농지취득자격증명을 타인이 대리로 발급받을 수 있는지?
○농지취득자격증명은 신청인의 영농능력, 영농의사, 거주지·나이·직업 등 영농여건, 농업경영계획서의 내용이 실현가능한지 여부, 농지소유상한 초과여부 등을 확인하여 종합적으로 판단하여 발급하도록 하고 있음(농지법시행령 제7조 및 동법시행규칙 제7조제3항)
○농지법 제8조제2항에는 농지취득자격증명을 발급받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성하여 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장에게 그 발급을 신청하여야 한다고 규정되어 있음
-또한, 농림수산식품부예규 ‘농지취득자격증명발급심사요령’에서 자격증명은 농지를 취득하고자 하는 자가 신청하여야 한다고 규정하고 있음
- 대리인이 신청하는 경우에는 신청자의 신체적 조건, 영농의지 등에 대한 판단이 어려울 것임
○따라서, 신청서는 신청자가 직접 작성하여 본인 명의로 신청하여야 하며, 농지를 취득하고자 하는 자가 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면사무소에 방문하여 신청 또는 발급받는 것이 바람직함
-다만, 불가피한 경우에는 대리인 또는 우편접수가 가능하지만, 해당 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장의 면담요구시 직접 출석하여 응해야 할 것임
문 9】불법 건축물이 있는 농지의 경매취득시 농지취득자격증명 발급이 가능한지 여부
○ 불법 전용된 농지는 원칙적으로 원상복구 후 취득자격증명을 신청해야 함
○다만, 시·구·읍·면장이 아래와 같이 당해 농업경영계획서의 내용이 실현가능하다고 인정하는 경우에는 미리 농지로 원상복구를 하지 아니하더라도 농업경영목적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 있음
-신청인이 농업경영계획서의 특기사항란에 농지로의 복구계획을 기재하여 제출한 경우로서·불법 전용된 농지를 경매 등으로 취득하기 전에 신청인이 사실상 원상회복이 곤란하고, 불법 전용된 농지가 취득대상 농지의 일부로서 원상회복하기 전이라도 농작물 경작 등 농업경영에 큰 지장이 없다고 판단하는 경우
-당해 농지취득 후 농업경영계획서의 내용대로 복구를 하지 않는 경우에는 농지법 제10조에 따라 농지를 처분하여야 함
○대상 농지가 위의 경우에 해당하는지 여부 등은 관할 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 판단해야 함
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문 10】농협이 농지를 취득할 수 있는 방법은 무엇인지?
농지는 헌법의 경자유전 원칙 실현을 위해 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 취득하여 소유할 수 있도록 하고 있음(농지법 제6조제1항)
예외적으로 다음의 공공단체 등은 목적사업 수행을 위하여 필요한 시험·연구·실습 및 종묘생산용지로 농지를 취득할 수 있음
- 각 개별근거법령에 따라 설립된 학교법인, 농업연구기관, 농업생산자단체(농·축협, 산림조합), 종묘생산자, 비료·농약 생산자, 원자력연구소, 가축검정·등록기관 등 따라서, 농협은 농업생산자단체이므로 시험, 연구, 실습지 또는 종묘생산 목적으로 농지를 취득할 수 있음
- 농식품부장관의 추천을 거쳐 농지소재지 관할 시·도지사로부터 농지취득인정서를 발급 받아 관할 시·구·읍·면에 이를 첨부하여 농지취득자격증명을 신청하면 됨
취득인정을 받아 취득한 농지는 농지법 제2조 및 동법시행령 제2조 등에 따른 농지이용행위 범위안에서 사용해야 하고, 이를 어길시에는 처분해야 함
- 관할 시·군·구에서는 이용실태조사 등을 거쳐 당초 취득목적 대로 이용하지 않는 농지에 대해서는 처분하도록 하는 등 필요한 조치를 취해야 함
문 11】주거지역 농지를 취득하는 경우에 농지취득자격증명 필요 여부
○농지법 제34조제2항의 규정에 의하여 농지의 전용에 관한 협의를 완료한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 취득하는 경우에는 자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있음
-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역안에 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지
-「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역안의 녹지지역 및 개발제한구역안의 농지에 대하여 동법 제56조의 규정에 의하여 개발행위의 허가를 받거나 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제11조제1항 각호외의 부분 단서의 규정에 의하여 토지형질변경허가를 받은 농지
○따라서, 도시지역의 주거지역에 해당하는 농지를 취득하고자 할 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 않아도 됨
문 12】현황이 임야(장기휴경지)인 농지의 취득자격증명을 받을 수 있는지?
○농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 취득하는 경우에 농지소재지 시구읍면에서 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기를 할 수 있도록 하고 있음
-동 증명은 시구읍면장이 신청인이 작성하여 제출한 농업경영계획서의 내용이 실현가능하다고 인정하는 때에 발급하도록 하고 있음
○농업경영계획서의 실현가능성은 다음 사항을 종합적으로 고려하여 판단하도록 하고 있음
-취득대상 농지의 면적
-취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계, 장비 등의 확보여부 또는 확보방안
-소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자에 한함)
-경작, 재배하고자 하는 농작물이나 다년생식물의 종류
-농작물 경작 등에 이용되지 않는 농지의 경우에는 농지로의 복구가능성 등 취득대상 토지의 상태
-신청자의 연령, 신체적인 조건, 직업 또는 거주지 등 영농여건
-신청자의 영농의지
○ 장기 휴경으로 인해 임야화 된 농지를 취득하려면 원칙적으로 복구 후에 자격증명을 신청해야 함
○ 단,농지가 휴경상태일지라도 복구하여 농작물 경작이 가능한 상태라고 관할관청에서 판단한다면,
-원상복구계획을 포함한 경영계획서를 제출하여 그 실현가능성이 있다고 시·구·읍·면장이 판단하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받아 소유할 수 있을 것임
문 13】전용허가 받은 농지를 경락 받은 경우 취득자격증명을 발급받는 방법은?
○농지는 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인(농업인이 되고자 하는 자 포함)나 농업법인만 소유 가능
-농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시구읍면에서 농지취득자격증명을 발급받아 등기를 신청할 때에 이를 첨부하도록 하고 있음
○다만, 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 농업경영이 아닌 전용목적으로 취득하는 경우에는 농업인이나 농업법인이 아니라도 농지취득이 가능하며,
-농지전용허가(신고 포함)의 신청은 당해농지를 소유하고 있지 않더라도 그 사용권 등으로도 가능함
○따라서, 경매에 의해 농지전용허가 받은 토지에 대한 농지취득자격증명을 받고자 하는 경우에는
-본인명의로 농지법에 의한 농지전용변경허가를 받아 농지전용목적으로 농지취득자격증명을 발급받거나
-농업경영 목적으로 취득하려면 농지전용 취소 후 농지취득자격증명을 신청하면 될 것임(이 경우 농지가 농업경영이 가능한 상태이거나 복구후 영농이 가능하여야 할 것임)
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문 14】6세인 손자에게 농지를 상속(유증)할 수 있는지?
○농지법은 헌법의 경자유전 원칙 실현을 위하여 자기의 "농업경영"에 이용하고자 하는 농업인(농업인이 되고자 하는 자 포함)이나 농업법인이 아니면 원칙적으로 이를 소유할 수 없도록 소유를 제한하고 있으며,-농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시구읍면에서 농지취득자격증명을 발급받아 등기를 신청할 때에 이를 첨부하도록 하고 있음
○다만, 상속(상속인에게 한 유증을 포함)인 경우에는 농지소유를 허용하도록 규정하고 있으며,
-이 경우 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 소유 가능
-상속으로 농지취득시 1ha까지는 농업경영을 하지 않더라도 소유가 가능하고, 2ha까지는 한국농촌공사에 임대위탁하여야 함
○따라서, 농지를 상속받을 자가 민법상 법정 상속인의 범위에 포함되는 경우에는 상속(유증 : 유언에 의한 증여)을 통해 농지를 소유하는 것도 가능함
-다만, 유증의 방법 등에 대해서는 법률담당기관에 문의하여 확인해야 함
문 15】미성년자의 증여에 의한 농지 공동 지분 취득 가능 여부
○농지는 헌법의 경자유전 원칙 실현을 위해 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자만 소유할 수 있음
-농지취득후 질병, 자연재해 등 정당한 사유없이 당해 농지를 휴경, 임대, 위탁경영하는 경우에는 당해 농지를 처분하여야 함
○또한, 농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 취득하는 경우에 농지소재지 시구읍면에 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기를 할 수 있음
-이는 농업경영계획서의 실현가능성, 신청인의 영농능력 및 영농의사, 거주지·나이·직업 등 영농여건, 농지소유상한 초과여부 등을 확인하여 종합적으로 판단하여 발급 여부를 결정해야 함
○따라서, 미성년자인 손자는 연령 등을 고려할 때 농업경영의 실현가능성이 있다고 볼 수 없으므로 농지취득자격이 없음
- 농지법 시행규칙 제7조 제3항에 따르면 ‘초·중등교육법’ 및 ‘고등교육법’에 따른 학교에 재학중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 본다고 규정하고 있음
문 16】축사가 설치되어 있는 농지 취득 가능 여부
○2007.7.4부터 개정농지법에 따라 축사부지가 농지에 포함되게 되어, 7.4이후 농지위에 축사를 설치하는 경우에는 농지의 전용허가(신고)를 거치치 아니하고 가능하게 됨
-7.4 이전에는 농지내 축사설치를 위해서는 농지의 전용허가(신고)를 받아야 했음
○따라서, ‘07.7.4이전에 전용허가(신고)를 받아 축사가 설치 완료된 농지는 농지전용이 완료된 토지로서, 이는 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득이 가능함
- 다만, ‘07.7.4 이전에 불법으로 축사가 농지에 설치되었다면 원상복구 후에 농지취득자격증명을 신청해야 함
○‘07.7.4 이후에 축사가 설치된 경우에는 그 축사의 설치 부지도 농지에 포함되므로, 신청대상 농지에 대한 농업경영계획서를 검토하여 취득자격 여부를 판단해야 할 것임
- 축사설치 농지를 다년생식물 재배 및 농작물 경작에 활용코자 취득시에는 축사를 원상복구하는 등의 조치를 거쳐 취득이 가능할 것임
문 17】법원판결에 의하여 농지취득자격증명 발급 없이 농지 소유가 가능한지?
○법원의 판결결과가 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급 없이 취득이 가능한 경우에 해당하지 아니하면 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기가 가능함
○농지소유권이전 등기시 농지취득자격증명 첨부가 필요 없는 경우는 다음과 같음
-농지법 제6조제2항제1호(국가·지자체의 농지소유), 제4호(상속농지), 제6호(담보농지), 제8호(도시지역내 주·상·공 및 도시계획시설예정지), 제10호(농어촌정비법, 토지수용 등) 따라 농지를 취득하는 경우
-농업법인의 합병에 의한 농지 취득
-공유농지의 분할에 따른 농지 취득
-시효의 완성(법원판결 등에 따름)에 의한 농지취득
○따라서, 제출된 법원판결문상의 판결내용이 위에서 언급한 농지취득자격증명 없이 취득 가능한 경우에 해당하지 않으면 관할 시·구·읍·면에서 취득자격증명을 발급 받아야 등기가 가능함
-취득자격이 필요한 경우에는 농지 소재지 관할 발급권자가 농업경영계획서상의 내용들을 종합적으로 고려하고 농지의 현지조사 등을 거쳐 농지취득자격증명 발급여부를 판단해야 함
문 18】자경의 의미 및 고령자의 농지 임대차 가능 여부
○농지법 제2조5호에 따라 자경이란 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자기의 노동력에 의하여 재배하는 것을 의미
-여기에서 농작물의 경작 등에 상시 종사한다는 것은 타직업이 없이 농업에 자기의 계산과 책임으로 직접 영농에 종사하는 것을 말하고,
-농작업의 절반이상을 자기의 노동력으로 하여야 한다는 의미는 상시종사를 하지 못할 경우로서 자기노동력을 절반이상 투입하여야 자경으로 인정한다는 의미임
○또한, 60세 이상 고령으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 5년이상 자경한 농지에 대해서 임대차를 허용(농지법 제23조 제4호)하고 있음
-이 경우 5년 이상 자경 여부는 자경증명 발급 기관인 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 사실관계 확인, 현지조사 등의 방법을 통하여 확인해야 할 것임
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문 19】농지에 벚나무 묘목 재배시 농지이용행위에 해당되는지?
○농지법 제2조제1호의 가목에서 “농지”란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다고 규정
-다만, 다음의 토지는 농지의 범위에서 제외함
①지적법에 의한 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작지나 다년생식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년미만인 토지
②지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수 등 다년생식물의 재배에 이용되는 토지
③ 초지법에 따라 조성된 초지
○ 농지법 시행령 제2조1항에서는 목초, 종묘, 인삼, 약초, 잔디 및 조림용묘목, 과수, 뽕나무, 유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물, 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것 제외)을 다년생식물로 정의하고 있음
○따라서, 벚나무와 같은 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목에 해당하는 나무의 경우 조경목적으로 식재된 것인지 여부에 따라 농지 이용행위에 해당되는지를 결정하면 됨
- 조경목적으로 식재한 것이면 농지이용행위에 해당되지 않음
-농지이용행위에 해당되는지 여부는 농지소재지 관할청에서 현지조사, 사실관계 확인 등을 거쳐 조경목적의 식재인지 아니면 농업경영 등을 위한 식재인지 여부 등을 판단하여 결정하도록 함
문 20】’96 이전에 취득한 농지를 자경하지 않아도 처분대상이 되는지 여부
○농지법 제6조의 규정에 의하면 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다”라고 농지의 소유를 제한하고 있으나,
-농지법 시행일인 ‘96.1.1 당시 농지를 소유하고 있는 자에 대해서는 농지법 제6조제1항·제10조·제11조·제23조 및 제62조를 당해 농지 소유에 관하여 적용하지 않도록 하고 있음
○ 따라서, ‘96.1.1 이전에 취득한 농지는 자기의 농업경영에 활용하지 않더라도 처분 대상이 아님
○참고로,농업경영을 목적으로 1996년 이후에 농지를 취득한 후 부상, 징집, 취학, 국외여행 등 농지법 시행령 제11조의2에서 정하고 있는 정당한 사유 없이 당해 농지를 휴경하거나 임대·사용대 또는 위탁 경영을 하는 경우,
-농지법 제10조의 규정에 의하여 처분대상농지로 결정하게 되며 1년 이내에 농지를 처분해야 함.
-만약 기간 내에 처분하지 않을 경우 처분명령 및 처분시까지 이행강제금(공시지가 20%)을 부과함
문 21】타시도 거주자로서 농지에 가끔 방문하여 농작업을 실시하는 경우 자경인지 여부
○농지법 제6조에 따라 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다”고 규정하여 농지의 소유를 제한하고 있음.
○농업경영을 목적으로 농지를 취득한 후 부상, 징집, 취학 등 대통령령이 정하는 정당한 사유 없이 당해 농지를 휴경하거나 임대·사용대 또는 위탁 경영을 하는 경우에는
-농지법 제10조의 규정에 의하여 처분대상농지로 결정하게 되며 1년 이내에 농지를 처분해야 함
-만약 기간 내에 처분하지 않을 경우 처분명령 및 처분시까지 이행강제금(공시지가 20%)을 부과함.
○한 편 자경이란
-농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나
-농작업의 1/2이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것으로 규정하고 있음
○구체적으로 자경에 해당하는지 여부는 관할관청에서 직접 확인하여 판단할 것
- 타시도 거주자가 해당 농지에서 1/2 이상 자기의 노동력에 의해 경작·재배하지 않으면 자경에 해당되지 않음
문 22】해외출국시 처분대상농지의 예외를 인정하는지 여부
○농지법 제6조의 규정에 의하면 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다”라고 농지의 소유를 제한하고 있음
○농업경영을 목적으로 농지를 취득한 후 부상, 징집, 취학, 3개월 이상 국외여행 등 정당한 사유 없이 당해 농지를 휴경하거나 임대·사용대 또는 위탁 경영을 하는 경우에는
-농지법 제10조의 규정에 의하여 처분대상농지로 결정하게 되며, 1년 이내에 농지를 처분해야함
-1년 내에 처분하지 않을 경우 6개월 내에 처분하라는 처분명령이 다시 내려지고
-6개월내에 처분치 않을 경우 처분시까지 이행강제금(공시지가 20%)을 부과
○따라서, 국외여행시에는 그 기간이 3개월 이상인 경우에 농지처분의무를 면제하고 있으므로 해외출국 사실만으로 처분대상에서 제외되는지 여부를 판단할 수 없으며,
- 그 처분의무 부과 여부는 국외에 머무는 기간이 3개월이상인지 여부를 확인하여 관할 시·군·구에서 판단해야 할 것임
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문 23】휴경으로 처분의무통지를 받은 농지에 대하여 세대원인 가족이 전용 허가를 받아 전용할 수 있는지 여부
○농지법 제10조 및 제11조의 규정에 의하여 농지처분의무가 부과된 상태에서 농지의 소유자(세대원 포함)가 농지전용허가(신고·협의) 신청시에는 다음사항을 고려할 때 불허가 사유에 해당
-농지처분의무제도의 도입 취지에 비추어 농지전용을 허가하게 되면 당해 토지는 농작물의 재배에 활용할 수 없게 되어, 농지 상태로의 처분이 불가능함
-또한, 처분의무가 부과된 농지의 소유자(세대원 포함)가 농지전용신청을 하는 경우에는 처분통지를 받은 농지소유자는 해당 농지를 반드시 처분하거나 이행강제금을 납부하여야 하므로 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 없어 농지전용심사기준에 맞지 않아 불허가 사유에 해당됨
*농업경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분관련 업무처리요령(농림수산식품부예규) 참조
○따라서, 처분의무자와 동일한 세대를 구성하는 가족이 농지전용허가를 신청하는 경우에는 불허가 사유에 해당함
문 24】처분의무통지 받은 농지에 대하여 제3자가 농지전용 신청시 허가 가능 여부
○농지법 제10조 및 제11조의 규정에 의하여 농지처분의무가 부과된 상태에서 농지의 소유자(세대원 포함)가 농지전용허가(신고·협의) 신청시에는 불허가 사유에 해당함
*‘농업경영에 이용하지 않는 농지 등의 처분관련 업무처리요령’(농림수산식품부예규) 참조
○다만, 농지처분의무 기간 중에 처분의무자 또는 세대원을 제외한 제3자인 매수예정자가 당해 토지사용승낙을 받아 농지전용허가를 신청하는 경우,
-농지처분의무 부과 기간중에 처분을 위한 구체적인 행위가 있고 매수예정자의 전용허가 신청이 현 농지소유자가 전용제한을 회피하기 위한 수단이 아니라고 인정된다면 처분대상 농지임을 이유로 매수예정자 명의의 농지전용허가를 제한 할 수는 없을 것으로 판단됨
- 다만, 구체적인 사실확인 등을 통하여 농지처분의무 부과기간 중에 당해농지를 처분코자 하는 구체적인 노력이 없었고 현 농지소유자가 전용제한을 회피하기 위한 수단인 것으로 관할 시ㆍ군에서 판단한다면 전용허가는 곤란함
문 25】처분명령부과 농지의 부부간 증여ㆍ교환ㆍ매매 등 가능 여부
○농지법 제6조의 규정에 의하면 “농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못한다”라고 농지의 소유를 제한하고 있음
○ 동일 세대에 속하는 배우자를 포함한 세대원에게 소유권을 이전하는 것은 처분으로 볼 수 없음
○세대가 분리된 배우자에게 소유권을 이전하는 것은 처분당사자가 처분의무를 회피하기 위한 수단이 아니라고 판단한다면 농지처분으로 인정될 수도 있음
-소유권을 이전 받은 세대를 달리하는 배우자는 농지법 제6조에 의하여 해당농지를 자기의 농업경영에 이용해야 하고 미이행시 처분대상이 됨
○다만, 세대가 분리된 시점 등 여러 가지 정황을 종합적으로 판단하여 처분명령 부과 시·군·구에서 처분으로 인정하지 아니할 수도 있을 것으로 판단하므로, 보다 상세한 사항은 관할 시·군·구의 확인이 필요함.
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문 26】질병(가족 간병)에 의한 농지처분 및 면제사유 해당 여부
○현행 농지법상 농지소유자는 반드시 농사를 지어야 하며, 일단 취득한 농지를 농지법에서 정하는 정당한 사유(질병,취학 등)없이 직접 농업경영에 이용하지 않을 경우, 즉 휴경을 하거나 타인에게 임대를 줄 경우에는 처분 대상이 됨
-처분대상 농지는 일선 읍면에서 매년 농지이용실태 조사를 실시하여 청문회를 거쳐 결정함
- 처분대상 농지는 1년 동안의 처분기간을 주고, 처분하지 않을 경우 처분명령을 부과하여 6개월이 경과하여도 처분하지 않을 경우에는 처분할 때까지 매년 이행강제금을 부과함
-처분의무기간(1년)내에 처분대상농지를 처분하지 아니한 농지소유자가 당해 농지를 처분의무기간 내에 자기의 농업경영에 이용하는 경우에는
·처분의무기간이 경과한 때부터 3년간 처분명령 유예
·처분명령 유예기간중 농업경영에 이용하지 않을 경우 즉시 처분명령이 내려짐
-처분의무 농지소유자가 한국농촌공사와 당해 농지의 매도위탁계약을 체결할 경우에는 계약기간동안 처분명령을 유예할 수 있음
○다만, 같은 법 시행령 제9조제1항3호에 의하여 부상, 징집, 질병, 3월 이상의 국외여행 등의 정당한 사유로 휴경하는 경우 등에는 농지처분의무가 면제됨
○ 본인의 질병이 아닌 가족의 간병을 위하여 휴경하는 경우는 정당한 사유에 의한 휴경으로 인정하기는 어려우나,
-당해농지의 처분과 관련하여 보다 자세한 사항은 농지처분권자인 시장·군수·구청장이 현지확인을 거쳐 판단해야 할 것임
문 27】농지원부는 왜 작성하며 어디에 활용되는지?
○농지원부는 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 농지를 효율적으로 이용·관리하기 위하여 시·구·읍·면에 작성·비치하는 행정자료임
○농지원부는 1,000㎡(비닐하우스, 고정식온실, 버섯재배사 등은 330㎡) 이상의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 농업인·농업법인 및 준농업법인별로 작성·관리하게 되며 1세대에 농업인이 2인 이상인 경우에는 그 세대를 기준으로 작성하여야 함
○농지원부는 농지정책 수립의 기초자료로 활용하고 있으며 농지의 소유상황 파악, 농지소유자격 확인, 농지전용신고의 심사, 영농규모확대 지원 및 농지의 교환·분합 등 일선 농지관리행정에도 활용하고 있음
○최근에는 각종 직불제 대상농가 선정을 위한 기초자료와 기타 농업인, 자경 여부 확인용 등 자료로 농지원부를 활용하고 있음
※농지원부는 농지행정, 농정시책의 효율적 추진에 필요한 기초자료로 활용하기 위함이며 농지원부의 세금감면 증빙자료 인정 여부는 세무기관에서 판단할 사항임
문 28】농지원부는 언제 작성하게 되나?
○농지원부는 작성대상이 되는 농업인·농업법인의 주소지(소재지)를 기준으로 관할 시·구·읍·면장이 작성하여 비치하되, 거주지(소재지) 시·구·읍·면의 관할구역밖에 소재하는 농지를 포함하여 작성·비치하고 있음
○작성·비치하고 있는 농지원부의 내용에 변동사항이 발생한 때에는 그 변동사항을 지체 없이 정리하여야 하며,
-농지원부가 작성된 농업인·농업법인 등이 더 이상 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하지 아니하게 된 경우에는 그 농지원부를 따로 편철하여 10년간 보존하도록 하고 있음
○따라서 농지를 취득하거나 임차했다고 해서 바로 농지원부를 작성하는 하는 것이 아니라 취득·임차한 농지에서 경작하는 것이 확인된 시점에 농지원부를 작성하는 것이 타당함.
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문 29】상속이 완료되지 아니한 농지의 농지원부 작성은?
○상속이 개시되었으나 상속의 포기 등 상속이 완료되지 아니한 경우 토지대장 등 지적공부에 의하여 상속농지의 소유관계를 파악하는 데는 상당한 기간이 소요되므로 농지원부 작성에 주의가 필요함
○피상속인(사망한 농업인)과 같은 세대에서 농업경영을 하고 있는 상속인이 당해 세대에서 계속하여 농업경영을 하는 경우에는 농지원부의 농가주명을 변경함으로써 피상속인의 농지원부를 승계할 수 있음
○그러나 상속이 완료되지 않고 농지원부가 승계되지도 않은 경우에는 실질적으로 당해 상속농지를 경작하는 농업인을 대상으로 농지원부를 작성하거나 기재사항을 정리하되, 각각의 법적 상속지분에 따라 자경 또는 임대차(사용대차) 농지로 구분하여 작성하여야 함
-단, 임대차(사용대차) 농지로 작성할 경우에는 상속권자로부터 당해 농지 사용을 허가받은 임대차계약서에 준하는 증빙자료 등에 의하여 농지의 임대차관계를 확인할 수 있어야 함
○물론 그 후에 상속이 완료되면 그에 따라 농지원부를 정리하여야 함
문 30】임차하여 농업경영에 종사하는 경우 농지원부 작성은?
○농지법상 농지의 임대차라 함은 농지의 소유자가 당해 농지를 이용하여 농업경영을 하고자 하는 상대방에게 그 농지를 사용·수익하게 하고, 이에 대하여 임차료를 지급할 것을 약정함으로서 성립하는 계약을 말함
○또한, '96. 1. 1 이후로 취득한 농지의 임대나 사용대는 대통령령이 정하는 부득이한 사유를 제외하고는 원칙적으로 금지되어 있으며 이를 위반한 경우 농지소유자는 당해 농지를 처분하여야 하며, 농지의 임대차계약 방법은 서면에 의한 방법을 원칙으로 한다고 규정하고 있음(농지법 제24조)
○따라서, 농지를 임차하여 경작하고 있는 경우에는 농지원부 작성 대상이 되며, 이 경우 임대차계약서 등에 의하여 농지의 임대차관계를 확인할 수 있어야 함
※1996.1.1 농지법 시행일 이후에 취득한 농지는 농지법 제22조에서 허용되는 경우가 아니면 원칙적으로 임대를 금지하고 있으며, 이를 위반하여 임대할 경우에 당해 농지를 처분하도록 하고 있으며, 임대인에게는 1천만원이하의 벌금형에 처할 수 있음
문 31】공부상 지목이 임야인 토지에 과수를 재배하는 경우 농지원부 작성이 가능한지?
○농지법상 농지는 전·답·과수원 기타 그 법적지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지를 말함(농지법 제2조제1호)
○또한, 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지라도
-지적법에 의한 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로서 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년미만인 토지
-지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수 등 다년생식물의 재배에 이용되는 토지
-초지법에 의하여 조성된 초지 등은 농지의 범위에서 제외하고 있음(농지법시행령 제2조제2항)
○따라서, 공부상 지목이 임야인 토지라도 그 형질을 변경하여 계속하여 3년이상 과수 등을 재배하고 있는 토지인 경우에는 농지법상 농지에 해당되므로 농지원부 작성대상이 됨
※형질변경 : 토지를 절토, 성토, 토양의 이동 등으로 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배에 적합한 여건과 형태를 갖추는 행위
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문 32】대지, 구거 등 공부상 지목에 관계없이 농작물을 경작하고 있으면 농지원부 작성이 가능한지?
○농지법은 농지를 전·답·과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지로 규정하고 있음
○따라서, 공부상 지목이 구거 또는 대지 등의 토지를 농작물 경작이나 다년생식물의 재배에 계속하여 3년이상 이용한 경우에는 농지법에 의한 농지에 해당하여 농지원부 작성대상이 됨
-다만, 주거용건물의 부속토지에서 행해진 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배행위는 텃밭 경작행위로 볼 수 있어 지적법상 토지분할(필지분할)이 안 된 상태에서 경작면적 일부만 떼 내어 농지원부에 등재하는 것은 불가능함
문 33】농지원부 등본을 제3자에게 발급할 수 있는지?
○공공기관의개인정보보호에관한법률 제10조 제1항 및 제2항의 규정에 의거 정보보유기관은 정보주체의 이익에 반하는 경우 개인정보를 제공할 수 없음
○농지원부의 경우도 그 내용이 개인의 인적사항 및 재산과 관련된 내용이 포함되어 있으므로 정당한 이해관계자 외에는 농지원부를 열람하게 하거나 그 등본을 교부할 수 없음
-다만, 행정기관내부에서 사용하거나 법원의 요구가 있는 경우 등 공공기관의개인정보보호에관한법률에서 정보의 제공을 허용하고 있는 경우에는 농지원부의 열람 또는 등본교부가 가능함
※정당한 이해관계자의 범위
·농지원부가 작성되어 있는 농업인(동거가족 포함)이나 농업법인 또는 준농업법인의 대표자(농업법인 또는 준농업법인의 경우는 사원증 등을 통하여 소속사원임이 입증되어야 함)
·당사자의 위임 또는 동의를 받은 자(위임장 또는 동의서를 제출하는 경우에 한함)
문 34】폐쇄된 농지원부 사본발급시 자료 정정이 가능한지?
○농지원부에 작성된 농가주가 더 이상 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하지 아니하게 된 경우(사망·이농·탈농 등)와 농지원부를 신거주지로 이송한 경우 등은 농지원부를 사본편철하여 10년간 보존하여야 함
○폐쇄된 농지원부 사본은 본인이나 정당한 이해관계인이 사본 열람이나 복사를 요구할 경우 “공공기관의정보공개에관한법률”에 의한 행정정보공개 청구 절차에 따라 폐쇄된 농지원부 사본은 열람 및 복사가 가능함
○그러나 그 폐쇄된 농지원부(사본)의 기재사항을 정정하거나 경작기간을 추가하여 기재할 수 없음
문 35】2인 이상 농지를 공유하고 있는 경우 농지원부 작성은?
○한 필지 농지를 2인 이상 공동 소유하는 경우 토지대장의 지분에 따라 실제 경작면적을 농지원부에 등재하여야 함
○공동소유하고 있으나 소유자중 한사람이 타인소유 농지를 포함하여 전체 농지를 실제 경작하는 경우, 본인소유는 소유농지에 타인소유는 임차농지에 등재 가능함
-농지 임대차는 임차인과 임대인의 계약에 의하여 성립하는 것이므로 행정기관은 원칙적으로 계약당사자인 임차농과 농지 소유자에게 임대차계약(기간연장 포함) 설정 여부를 확인하여야 함
-‘96.1.1이후로 취득한 농지는 개인간 임대나 사용대를 금지하고 있으므로 취득시기를 반드시 확인하여야 함(상속으로 소유한 경우는 제외)
○한필지에 2인 이상이 경작한 경우 필지내 경계 표시로 특정부분에서 각각 경작하는 것이 명확하게 확인된 경우 농지원부에 등재 가능함
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문 36】자경증명은 어떻게 발급받을 수 있는지?
○자경증명은 농지법제2조에 의한 자경하고 있는 농업인 또는 농업법인이면 발급신청이 가능함
-경작면적에 관계없이 농지법 제2조에 의한 농업인 또는 농업법인이 직접 신청(동의·위임을 받은 자도 가능)
○자경증명을 발급 받고자 하는 자는 자경증명발급신청서(농지법시행규칙 제60호 서식)를 당해 농지소재지를 관할하는 발급기관에 제출하여야 함
○신청인의 농업경영상황을 조사한 후 자경하는 사실이 명백한 경우 신청일로부터 4일 이내에 발급하고 자경증명발급대장은 농촌행정시스템에 의하여 전산 관리하여야 함
※자경의 정의(농지법 제2조제5목)
·농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것
·농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것
문 37】농업진흥구역에서 할 수 있는 토지이용행위는?
○농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 지정하고 있음
-농업진흥구역은 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역을 지정하고 있음
○농업진흥구역은 원칙적으로 농작물의 경작에 이용되도록 하고 예외적으로 농가주택, 축사, 농업용 창고 등 농업생산관련 시설과 일부 공용·공공용시설 등의 설치를 허용하고 있음
문 38】농업보호구역에서 할 수 있는 토지이용행위는?
○농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보와 수질보전을 위하여 필요한 지역에 대해 지정하고 있음
○농업보호구역내 설치가 허용되는 행위는 다음의 경우에 한함
①농업진흥구역에서 허용되는 토지이용행위
②농업인의 소득증대를 위하여 필요한 시설
·‘농어촌정비법’ 제2조제9호나목의 규정에 의한 관광농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 2만제곱미터 미만인 것
·‘농어촌정비법’ 제2조제9호다목의 규정에 의한 주말농원사업으로 설치하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것
③농업인의 생활여건개선을 위하여 필요한 시설
·다음 각 목에 해당하는 시설로서 그 부지가 1천제곱미터 미만인 것
가. ‘건축법 시행령’별표 1제1호가목에 해당하는 시설
나. ‘건축법 시행령’ 별표 1제3호가목?라목부터 사목까지 및 자목에 해당하는 시설
다. ‘건축법 시행령’ 별표 1제4호가목(일반음식점을 제외한다)·다목·라목(골프연습장을 제외한다) 부터 바목까지, 아목 및 자목에 해당하는 시설
· ‘건축법 시행령’ 별표 1제3호아목에 해당하는 시설로서 그 부지가 3천제곱미터 미만인 것
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문 39】한 필지의 토지가 농업진흥지역과 관리지역으로 걸쳐있는 경우의 토지이용행위 적용은?
○농지법 제53조제2항 및 농지법시행령 제73조에 따르면 1필지의 토지 일부가 농업진흥지역에 걸치는 경우로서 농업진흥지역에 속하는 토지부분의 면적이 330제곱미터이하인 때에는 당해 토지부분에 대하여 동법 제32조제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다고 규정되어 있음
○따라서, 1필지의 토지중 일부가 농업진흥지역에 걸치는 경우로서 농업진흥지역에 속하는 토지의 면적이
-330제곱미터를 초과하는 경우는 농업진흥지역에서의 행위제한이 적용되며
-330제곱미터이하인 경우는 농업진흥지역에서의 행위제한은 적용받지 않게 되며, 농지법 제37조(농지전용허가 등의 제한)에서 정하는 행위제한만 적용받게 됨
문 40】농업진흥지역 지정 요건에 맞지 않은 00도 00시 00읍 00리 일대 농지를 농업진흥지역에서 해제 가능여부
○농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 지정하고 있으며
-과거 상대·절대농지를 필지별로 지정할 때와는 달리 집단화된 농지를 기준으로 권역별(지역별)로 지정하므로 농지외에 임야·잡종지·묘지 등 비농지 일부도 포함되어 있을 수 있음
○농지법 제31조 및 동법시행령 제28조에 따라 농업진흥지역을 해제할 수 있는 경우는 다음과 같음
-국토의계획및이용에관한법률 제6조에 따른 용도지역을 변경하는 경우(농지의 전용을 수반하는 경우에 한함)
-농지법 제34조제2항제1호에 해당하는 경우로서 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하는 경우
-당해 지역의 여건변화로 농업진흥지역의 지정요건에 적합하지 아니하게 된 경우. 이 경우 그 토지의 면적이 2만제곱미터 이하인 때에 한함
※이때, 여건변화라 함은 관련법에 의해 도로, 철도 등이 설치되거나 택지, 산업단지 지정 등으로 인하여 집단화된 농지와 분리된 자투리 토지로서 영농여건상 농업진흥지역으로 계속 관리하는 것이 부적합하게 된 경우를 말하며, 개별 필지별이 아닌 해당지역 주변 전체를 대상으로 검토하게 됨
○아울러, 현재에도 시장·군수가 도시관리계획을 입안하여 협의하여 오는 경우 개발의 필요성, 농지보전가치 등을 종합적으로 판단하여 협의여부를 결정하게 됨
문 41】농산물가공처리시설 등 일정기준 이하의 폐수를 배출하는 시설에 대해서는 농업진흥구역내 설치 허용토록 조치
○농지법시행령 개정전에는 농수산물가공처리시설과 농수산업관련 시험·연구 시설의 설치시 수질환경보전법 제2조제5호의 규정에 의한 폐수배출시설 및 폐기물관리법 제2조제4호의 규정에 의한 지정폐기물을 처리하기 위한 폐기물처리시설(지정폐기물배출시설을 포함한다)에 해당되는 경우에는 농업진흥지역에 설치할 수 없도록 되어 있었음
○그러나, ‘08.6월 농지법시행령을 개정하여 폐수배출시설 및 폐기물처리시설에 해당하는 농산물가공처리시설도 아래의 경우에 해당되지 않을 경우에는 농업진흥구역내 설치 할 수 있음
-농지를 전용하고자 할 경우 다음의 경우에는 농지법 제37조 및 농지법시행령 제44조제2항에 따라 제한됨
·수질환경보전법시행령 별표 8에 따른 제1종 사업장 내지 제4종 사업장에 해당하는 시설과 5종사업장에 해당하는 시설중 농림수산식품부령이 정하는 시설은 설치할 수 없음.
·이때 농림수산식품부령이 정하는 시설이라 함은 수질환경보전법시행규칙 제4조의 규정에 의한 특정수질유해물질 배출시설, 수질환경보전법시행규칙 제6조의 규정에 의한 폐수배출시설중 별표3에 해당하는 폐수배출시설을 말함
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문 42】귀농을 하고자 하는 자가 농업인주택을 설치할 수 있는지?
○농업인주택은 농지법시행령 제29조 제4항중에 제1호에서 규정하고 있는 요건은 아래와 같음
-농업인 1인이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각목의 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.
가.당해 세대의 농업·임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
나.당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대
○다만, 귀농인의 경우에는 농지(가축 등)구입 및 재배작물 식부형태(가축사육규모 등) 등을 감안하여 현재 농지법시행령 제3조의 규정에 의한 농업인의 정의에 부합하고 향후 1년이내 농업 등에 의한 소득 또는 농업 등에 투입하는 노동력이 농지법시행령 제29조제4항제1호의 규정에 명백히 적합하다고 판단될 경우에는 농업인주택을 신청할 수 있음
-(예) 귀농하여 다른 직업 없이 대규모 축사를 짓고 실제로 가축을 사육하는 경우, 시설채소를 일정규모이상 전문적으로 재배하는 경우 등은 가능
문 43】농업진흥지역에 골프장 조성이 가능한지 여부?
○농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 지정하고 있으며,
-원칙적으로 농작물의 경작에 이용되도록 하고 예외적으로 농지법 제32조에 따라 농가주택, 축사, 농업용 창고, 농수산물가공처리시설 등 농업생산관련 시설과 농업인 편의시설, 일부 공공시설에 한해 설치를 허용하고 있음
○따라서, 골프장은 농업진흥지역에 설치가 제한되는 시설임
-다만, 농업진흥지역안에 골프장 조성이 불가피한 경우에는 용도지역 변경 등에 따른 농업진흥지역 해제 후 가능하며 농지법에서 농지전용면적을 별도 제한하고 있지 않음
※농지법 제31조 및 동법시행령 제28조에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조에 따른 용도지역을 변경하는 경우 농업진흥지역 해제가 가능토록 규정되어 있음
문 44】농업진흥지역을 해제할 경우에 대체지정하여야 하는지?
○농업진흥지역을 해제하는 경우에는 그 해제하는 면적에 상응하는 새로운 지역을 농업진흥지역으로 지정하게 할 수 있도록 하고 있었으나 관련조항을 폐지(농지법시행령 개정, ‘08.6)
-그 동안 지자체 및 사업시행자의 농업진흥지역 대체지정제도 폐지 요구와 대체지정농지 확보가 어려운 현실적인 여건을 감안하여 2008년 3월 5일부터 농업진흥지역 대체지정제도를 폐지하였음
문 45】농업진흥지역 지정 이전에 조성된 주택, 공장용지에 대해서는 농업진흥지역 행위제한 적용 여부
○농업진흥지역 지정 당시 관계법령의 규정에 의하여 인가·허가 또는 승인 등을 얻거나 신고하고 설치한 기존의 건축물, 공작물,기타 시설에 대하여는 농지법제32조제3항에 따라 동조 제1항 및 제2항의 행위제한에 관한 규정을 적용하지 아니함
-이 경우 농업진흥지역 지정 이전에 합법적으로 건축되어 있는 기존시설을 존치시키거나 종전과 동일한 범위내에서 수선 또는 개량하여 농지법시행령 제59조제3항에서 정하는 다른 목적으로 사용할 수는 있으나, 동 부지내에 농업진흥지역안에 설치할 수 없는 시설을 신축 또는 증축할 수 없음
○또한, 당초 농업진흥지역 지정시 지목이 대지·공장용지인 토지는 시·도지사가 검토하여 직권으로 농업진흥지역밖으로 정정할 수 있도록 하고 있음
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문 46】농업보호구역내에 설치되어 있는 양어장을 낚시터로 용도변경 가능여부
○농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 낚시터는 설치를 제한하고 있음
-만약 농업보호구역안에 낚시터를 설치코자 하는 경우 농업진흥지역 해제가 선행되어야 함
○또한, 낚시터는 농업진흥지역(농업보호구역)에 설치가 제한되는 시설로 불법으로 용도를 변경하여 사용하는 자는 농지법 제58조(벌칙)의 규정에 따라 5년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있음
문 47】집단화된 농지와 분리되어 있는 농업보호구역 해제 가능여부
○농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 지정하고 있으며, 다음과 같이 세분하여 운영하고 있음
-농업진흥구역 : 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역
-농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
○농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 지정된 농업보호구역을 일괄하여 해제하기는 곤란
-다만, 농업보호구역중 여건변화등에 의하여 당초의 지정목적에 적합하지 않은 지역에 대하여 농업진흥지역에서 해제하였음(‘08.12, 8만ha)
문 48】도시지역(녹지지역)과 농업진흥지역의 병행존립은 불합리하므로 도시지역에 지정된 농업진흥지역 해제
○농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 지정하고 있으며,
-농지법 제29조에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역을 지정 대상지역으로 하고 있음
○또한, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역의 중복 지정은 되지 않으나, 용도지구·용도구역은 중복 지정할 수 있으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역에 각 개별법에서 정하는 바에 따라 용도지역(지구, 구역)을 중복하여 지정할 수가 있음
○ 따라서, 도시지역과 농업진흥지역이 같이 지정되어 있다 하여 일괄하여 농업진흥지역에서 해제하는 것은 곤란
문 49】농업진흥지역 해제 요건 및 절차는?
○농업진흥지역은 국민식량의 안정적인 공급기반을 유지하고 농지를 효율적으로 이용·보전하기 위하여 지정하고 있으며, 농지법 제31조 및 동법시행령 제28조에 따라 농업진흥지역을 해제할 수 있는 경우는 다음과 같음
①국토의계획및이용에관한법률 제6조의 규정에 의한 용도지역을 변경하는 경우(농지의 전용을 수반하는 경우에 한함)
②농지법 제34조제2항제1호에 해당하는 경우로서 미리 농지의 전용에 관한 협의를 하는 경우
③당해 지역의 여건변화로 농업진흥지역의 지정요건에 적합하지 아니하게 된 경우. 이 경우 그 토지의 면적이 2만제곱미터 이하인 때에 한한다.
-이때, 여건변화라 함은 관련법에 의해 도로, 철도 등이 설치되거나 택지, 산업단지 지정 등으로 인하여 집단화된 농지와 분리된 짜투리 토지로서 영농여건상 농업진흥지역으로 계속 관리하는 것이 부적합하게 된 경우를 말하며, 개별 필지별이 아닌 해당지역 주변 전체를 대상으로 검토하게 됨
○농업진흥지역 해제 절차는
-시장·군수가 신청하여 시·도지사가 위와 같은 사유로 농업진흥지역 해제 승인을 요청
-농림수산식품부장관은 인근농지의 분포상태, 당해 농지의 보전가치, 당해 지역외의 활용 가능한 토지의 유무 등 제반사항을 종합적으로 검토하여 진흥지역 해제 여부를 결정
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문 50】농업보호구역내 단독주택을 설치할 수 있는지?
○농지법 제32조제2항 및 동법시행령 제30조제2항제1호에 따르면 농업인의 생활여건개선을 위하여 필요한 시설로서 그 부지가 1천제곱미터 미만인 ‘건축법시행령’별표 1의 제1호가목에 해당하는 단독주택의 경우에는 농업보호구역내 설치가 가능토록 되어 있으며, 이 경우 농업인이 아닌 경우에도 가능함
○다만, 농업보호구역안의 농지에 단독주택을 설치하기 위하여는 농지전용허가 신청시 농지법시행령 제33조에 따른 심사기준에 따라 심사후 적합한 경우에 한해 설치 가능
문 51】녹지지역이며 농업진흥지역일 경우 농지법 제37조에 따라 농지전용허가의 제한대상시설 적용을 받지 않는지?
○농지법 제37조제1항에 따르면 동법 제34조제1항에 따라 농지전용허가를 함에 있어서 「국토의계획및이용에관한법률」에 의한 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지는 동법시행령 제44조(농지전용허가의 제한대상시설)의 규정을 적용 받지 않음
○따라서, 도시지역내 농업진흥지역(진흥구역, 보호구역)일 경우 동법 제32조에서 정하고 있는 농업진흥지역안에서의 행위제한은 적용되며 농업진흥구역에서 허용하는 행위에 대해서만 전용허가를 받을 수 있음
문52】농업진흥지역내에서 공장증설이 가능한지 여부
○「기업활동규제완화에관한특별조치법」 제16조제2항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 중소기업자가 소유한 공장으로서 「농지법」 제28조의 규정에 의한 농업진흥지역의 지정당시 동 지역안에 있던 공장에 대하여는 동법제32조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 공장증설을 승인할 수 있음
-다만, 「수질및수생태계보전에관한법률」 제2조제8호의 규정에 의한 특정수질유해물질 또는 「대기환경보전법」 제2조제9호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 공장은 그러하지 아니함
○또한, 동법시행령 제10조 제2항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 법 제16조제2항의 규정에 의하여 「농지법」 제28조의 규정에 의한 농업진흥지역안에서 공장을 보유한 중소기업자가 기존공장의 시설자동화 또는 공정개선을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 3천제곱미터 이내에서 공장증설을 승인할 수 있음.
-다만, 시설자동화 또는 공정개선을 위하여 필요한 경우로서 국제법규, 수출상대국 또는 국내의 법령에서 규정된 규격·인증·안전·위생기준 등을 충족하기 위하여 불가피하다고 인정되는 경우에는 1만2천제곱미터 이내에서 공장증설을 승인할 수 있음
문 53】2006년 1월 22일 이전에 농지전용허가 받은 농업보호구역내 부지에 현재 설치가 제한되는 시설을 증축할 경우
○농지법 부칙 제11조(농업보호구역 안에서의 행위제한에 관한 경과조치)에 따라 법률제7604호 농지법중개정법률 시행일인 2006년 1월 22일 당시 농업보호구역 안에서 제32조제2항의 개정 규정에 따라 설치가 제한되는 건축물·공작물 그 밖의 시설의 설치에 관하여 관계 법령의 규정에 따라 인가·허가 또는 승인 등을 받거나 신고한 자와 그 인가·허가 또는 승인 등의 신청을 한 자의 행위제한에 대하여서는 종전의 규정에 따른다고 규정하고 있음
○따라서, 종전의 규정에 따라 설치된 시설(부지)에 대해서는 기존 시설(부지)의 범위내에서 종전의 규정에 따라 설치가 허용되는 시설(부지)로의 용도변경 및 신·증축은 가능함
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55】농업인주택을 신축코자 하는데 신청자격 및 조건은?
○농업인주택은 농지법시행령 제29조제4항에서 규정하고 있는 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설을 말함
1.1천㎡이상의 농지에서 농작물을 경작하는 자 등 농지법시행령 제3조의 규정에 의한 농업인 1인이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음 각목의 1에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것.
가.당해 세대의 농업·임업 또는 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
나.당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대
2.당해 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(지방세법시행령 제84조의3의 규정에 의한 별장 또는 고급주택을 제외) 및 당해 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡(당해 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농업인주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지 면적을 합산한 면적)이하일 것
3.당해 세대의 농업·임업 또는 축산업 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 등이 소재하는 시·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면지역에 설치하는 것일 것
○농지법시행령 제36조 관련 별표1 제1호에서는 상기요건에 해당하는 무주택세대의 세대주가 농업진흥지역밖에서 최초로 설치하는 경우에 한하여 농지전용신고를 하고 지을 수 있으나,
-상기 요건에 해당하면서 주택이 있는 농업인세대의 세대주인 경우 또는 무주택세대의 세대주이나 농업인주택을 짓고자 하는 농지가 농업진흥지역인 경우에는 농지전용허가를 받도록 규정하고 있음
문 56】관리지역안의 농지에서 음식점이나 제조업소 설치가 가능한지 여부
○농지법 제37조 및 농지법시행령 제44조에서는 농지전용허가의 제한대상시설을 규정하고 있음
-다만, 농지법 제37조제1항의 규정에 의하여 「국토의계획및이용에관한법률」에 의한 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구안의 농지는 동법시행령 제44조(농지전용허가의 제한대상시설)의 규정을 적용 받지 않음
○따라서, 관리지역이 세분화되지 않은 지역에서는 농지법시행령 제44조제3항제1호의 규정에 따라 음식점이나 제조업소는 농지전용허가 제한대상 시설에 해당되므로 설치할 수 없음
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문 57】절토, 성토 등 농지개량행위의 구체적인 기준은? ○농지법 제2조제7호에 의하면 농지의 전용이라 하면 농지를 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량외의 목적에 사용하는 것을 말한다고 규정되어 있음
○또한, 농지개량행위라 하면 -농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 구획을 정리하거나 개량시설을 설치하는 행위나 -당해 농지의 토양개량이나 관개·배수·농업기계이용의 개선을 위하여 객토·성토·절토하거나 암석을 채굴하는 행위로서 - 인근농지의 관개ㆍ배수ㆍ통풍 및 농작업에 영향을 미치지 아니하는 것
○객토·성토·절토의 기준 -공통사항 ·농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 적합한 흙을 사용할 것 ·농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배를 위하여 필요한 범위이내 일 것 ·농지개량시설의 폐지·변경, 토사의 유출 등 인근 농지의 농업경영에 피해를 주지 않을 것
-객토 ·객토원의 흙의 성분과 그 양이 객토대상 농지의 토양개량 목적에 적합할 것 ·당해 농지에 경작·재배중인 농작물 또는 다년성식물을 수확한 후에 시행할 것 -성토 ·연접토지 보다 높거나 당해 농지의 관개에 이용하는 용수로 보다 높게 성토하지 아니할 것 ·농작물의 경작 등에 부적합한 토석 또는 재활용골재 등을 사용하여 성토하지 아니할 것
○이때 사용하는 흙은 최소한 현재보다는 작물생육에 더 적합해야 할 것이며, -작물생육에 적합한 흙이라 함은 토양의 물리, 화학, 생물학적인 상태가 모두 양호한 자연상태의 흙을 말하는 것으로서 단순히 토양오염물질 또는 유해물질이 없다고 농지개량에 적합한 흙으로 판단할 수는 없으며,
-특히 건설폐기물 중간처리업 공장에서 건설폐기물 재처리공정을 거쳐 생산한 토사 등은 농지개량행위에 적합한 흙으로 볼 수 없음 문 58】농지의 타용도일시용허가 대상은? ○농지의 타용도일시사용허가 대상은 -건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고대상시설이 아닌 간이농수축산업용시설 -농수산물의 간이처리시설을 설치하고자 하는 경우 -주목적사업(당해 농지에서 허용되는 사업에 한함)을 위하여 현장사무소 또는 부대시설 기타 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치·매설하는 경우 -농지법시행령 제38조에서 규정한 토석 및 광물을 채굴하는 경우
○타용도일시사용허가는 3년이내 기간동안 사용 후 농지로 복구하는 조건으로 허가할 수 있음
○허가권자(관할 시장·군수)는 타용도 일시사용허가 신청이 있을 경우 농지법시행령 제37조제2항의 규정에 의한 심사기준과 농지법 제37조제2항의 규정을 종합적으로 검토하여 허가 여부를 결정하고 허가시 복구비용을 예치하도록 하고 있음 -------------------------------------------------------------------------- 문62】농지전용변경허가를 받아야 하는 지 여부 및 이때 농지보전부담금의 부과 및 환급은? ○농지전용허가를 받아 사업을 추진중에 아래와 같은 변경이 있을 경우에는 농지전용변경허가를 받아야 함 -전용허가 받은 농지의 면적 또는 경계 -전용허가 받은 자의 명의 -전용허가를 받은 농지의 위치(동일 필지안에서 위치를 변경하는 경우) -설치 하고자 하는 시설의 용도 또는 전용목적사업을 변경하고자 하는 경우
○이때, 농지에 허용되지 않은 시설로의 변경허가나 기존 허가받은 시설이라 하더라도 농지에 허용되지 않은 시설을 증설할 경우의 부지확장은 허용하지 않고 있음
○또한, 농지전용변경허가에 따른 농지보전부담금의 납부는 명의나 건축물 용도의 변경 등 면적의 증감이 없는 변경허가는 당초 부과된 농지보전부담금을 납부하면 되고, 환급은 당초 납부시 기준으로 환급
-농지보전전용부담금이 감면되는 시설에서 감면되지 아니하거나 감면비율이 낮은 시설로 변경하고자 하는 경우에도 당초 부과된 농지보전전용부담금을 기준으로 납부하여야 함
문 63】농지불법전용시 받게 되는 벌칙은? ○농지를 전용하고자 할 경우 농지법 제34조에 의한 농지전용허가를 득하거나 제35조에 의한 농지전용신고 등 농지전용절차를 거쳐야 하는 바, 이러한 절차를 거치지 않고 농지를 전용한 경우 그 행위자는 불법전용에 해당되어 ①농지법 제42조에 따라 원상회복 명령을 받게 되며 ②이와 함께 같은 법 제57조, 제58조 또는 제59조에 따라 징역 또는 벌금과 같은 처벌을 받게 됨
< 벌칙규정 > -농업진흥지역안의 농지를 전용허가를 득하지 아니하고 전용하거나 부정한 방법으로 전용허가를 받은 자는 5년이하의 징역 또는 당해토지의 개별공시지가에 의한 토지가액에 상당하는 금액이하의 벌금(법 제57조제1항)
-농업진흥지역밖의 농지를 전용허가를 득하지 아니하고 전용하거나 부정한 방법으로 전용허가를 받은 자는 3년이하의 징역 또는 당해토지의 개별공시지가에 의한 토지가액의 100분의 50에 상당하는 금액이하의 벌금(법 제57조제2항)
-농업진흥지역안에서의 행위제한사항을 위반한자, 농지의 타용도일시사용허가를 받지 아니하고 농지를 타용도로 전용한 자 등은 5년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금(법 제58조)
-농지전용신고를 하지 않고 농지를 타용도로 전용한 자는 3년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금(법 제59조제2호)
문 64】농지전용허가 등이 취소되는 경우는? ○농지법 제34조제1항에 따른 농지전용허가 또는 제36조에 따른 농지의 타용도일시사용허가를 받았거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 아래와 같은 경우에는 농지전용허가를 취소할 수 있음
①거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고를 한 것이 판명된 경우 ②허가 목적이나 허가 조건을 위반하는 경우 ③허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 사업계획 또는 사업규모를 변경하는 경우 ④허가를 받거나 신고를 한 후 농지전용목적사업과 관련된 사업계획의 변경 등 정당한 사유없이 2년이상 대지의 조성, 시설물의 설치 등 농지전용 목적사업에 착수하지 않거나 농지전용 목적사업에 착수한 후 1년이상 공사를 중단한 경우 ⑤농지보전부담금을 내지 아니한 경우 (6)허가를 받은 자나 신고를 한 자가 허가의 취소를 신청하거나 신고를 철회하는 경우 -------------------------------------------------------------------------
문 85】농지를 개구리양식장으로 타용도일시사용허가가 가능한지? ○타용도 일시사용허가 대상은?(농지법 제36조제1항) -건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이농수축산업용시설(제2조제1호나목에 따른 개량시설과 농축산물 생산시설은 제외한다)과 농수산물의 간이처리시설을 설치하는 경우 -주목적사업(해당 농지에서 허용되는 사업만 해당한다)을 위하여 현장사무소나 부대시설 -그 밖에 이에 준하는 시설을 설치하거나 물건을 적치하거나 매설하는 경우 -토석과 광물을 채굴하는 경우
○단, 타용도일시사용허가시 3년 이내(다만, 법 제36조제1항제2호에 해당하는 경우는 그 주목적 사업의 시행에 필요한 기간 내로 함) 기간동안 사용 후 농지로 복구하는 조건
○따라서, 개구리 양식장도 건축법에 의한 건축허가 또는 건축신고 대상시설이 아닌 간이시설일 경우 농지의 타용도 일시사용이 가능하며
-이때 허가권자는 농지법시행령 제37조제2항에 따른 심사기준과 농지법 제37조제2항의 규정을 종합적으로 검토하여 허가여부를 결정하게 됨
문 86】농지불법전용 사항의 신고절차와 포상금 수령이 가능한지? ○농지불법전용 등을 행정기관에 의하여 발각되기 전에 주무관청이나 수사기관에 신고 또는 고발한 자에 대하여 검사가 공소제기·기소중지 및 기소유예의 결정을 한 경우에 한하여 예산의 범위내에서 10만원에서 50만원까지 포상금을 지급하고 있음
○또한, 포상금을 지급받고자 하는 자는 신고 또는 고발사건에 대하여 검사가 공소제기·기소중지 및 기소유예의 결정을 한 후에 포상금지급신청서를 해당농지 또는 토지의 소재지를 관할하는 시·도지사를 거쳐 농림수산식품부장관에게 제출하도록 하고 있음.
-이 경우 농림수산식품부에서는 그 사건에 관한 검사의 처분내용을 조회한 후 포상금지급을 결정하고, 포상금 지급결정 사항을 한국농촌공사사장(지급처) 및 고발자에게 통지하게 되며, 한국농촌공사사장은 고발자에게 결정일로부터 2월이내에 포상금지급신청시 제출한 입금의뢰 계좌로 송금하게 됨
○아울러, 농지불법전용에 대하여는 시·군 관할 부서나 수사기관에 불법전용 확인사항을 첨부해 신고 또는 고발할 수 있으며, 신고방법은 직접방문이나 우편 등을 통해 가능하고, 신고포상금은 예산의 범위내에서 지급하게 되어 있음
문 87】농가주택 설치시 발급받은 용도증명서로 농지전용의 절차를 거친 것으로 볼 수 있는지? ○73.1.1 이후 농지를 전용하고자 할 경우 당시 ‘농지의보전및이용에관한법률’(1996년부터는 농지법)에 의한 농지전용절차를 거쳐야 하는 바 이러한 절차를 거치지 않고 농지를 전용한 경우에는 불법전용에 해당됨
○다만, 1974년 당시 ‘농지의보전및이용에관한법률’에 따르면 농지를 타용도로 전용하고자 할 경우에는 농지전용허가를 득하여야 하였으나
-법률 제3조제1항에 따라 농업기반시설용지, 국토보존시설용지, 농가주택 및 그 부속시설용지, 농막·퇴비사 기타 대통령령으로 정하는 영농시설용지로 사용할 경우는 농지전용허가를 받지 않아도 가능했으며 -지적법에 따른 지목변환의 신고를 할 때에는 지목변경신고서에 농지의보전및이용에관한법률 제9조 및 시행령 제12조에 따라 구청장·시장 또는 읍·면장이 발급하는 용도증명서를 첨부토록 하였음
○따라서, 1974년 당시 농가주택을 신축한 사실이 객관적으로 증명이 가능한 경우에는 농지불법전용은 아니라고 판단되며, 지목변경은 지적법에 따라 이루어지는 사항으로 이에 대한 사항은 관할 시·군(지적담당부서)에 문의할 사안임 ---------------------------------------------------------------------------
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