잔금납부 했다고 해서 끝이 아니다!

잔금납부 했다고 해서 끝이 아니다!

 

입찰자가 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰을 받고 난 후 잔금을 납부하였다면 낙찰자는 소유권을 취득하게 된다. 하지만 소유권을 취득했다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 낙찰 받은 물건을 인도 받아 사용수익을 할 수 있을 때 비로소 경매는 종료되는 것이다. 이 명도는 경매참여자들이 가장 부담스러워하는 부분 중에 하나다. 하지만 지난 2002년 민사집행법시행으로 ‘인도명령’ 제도가 생겨나면서 명도에 대한 부담은 한층 줄어들었다.

 

명도방법에는 인도명령과 명도소송이 있는데 낙찰자에게 대항 할 수 있는 자를 제외하고는 전부 인도명령 대상이 된다. 낙찰자에게 대항할 수 있는 점유자(선순위임차인, 선순위전세권자, 유치권자, 법정지상권자 등)는 명도소송을 통해 명도를 해야 한다.

 

인도명령신청은 매각대금납부와 동시에 인도명령신청을 하는 경우가 일반적이다. 인도명령신청은 반드시 매각대금 납부일로부터 6개월 이내에 해야 한다. 6개월이 지날 경우에는 명도소송을 통해 명도를 받아야 한다. 인도명령신청과 함께 점유이전금지가처분 결정을 함께 받아두면 낙찰받은 부동산의 점유자가 바뀌더라도 그 사람에게 효력이 미치지 않는다.

 

통상 낙찰자는 점유자에게 강제집행에 소요되는 금액을 이사비 명목으로 주고 원만히 해결한다. 하지만 낙찰자에게 대항할 수 없는 점유자임에도 불구하고 과도한 이사비 요구 등으로 협의가 원만히 이뤄지지 않을 경우에는 낙찰자는 인도명령신청에 따른 강제집행을 할 수 밖에 없다.

 

우선 낙찰자는 인도명령신청서를 작성하게 해야 한다. 낙찰자를 신청인으로 하고 소유자, 세입자 등을 피신청인으로 해서 내보낼 사람 전부를 작성한다. 인도명령신청서를 작성한 후 낙찰대금완납증명서, 송달료(3,060원), 인지대(1,000원)를 첨부해 법원에 제출한다. 이때 송달료는 낙찰자(신청인)와 상대방(명도대상자)을 합산한(6,120원) 2회분(1만 2,240원) 비용을 부담해야 한다.

 

인도명령신청을 하게 되면 법원은 인도명령허가 여부를 결정하게 되고 경우 따라 상대방을 심문하거나 변론을 들을 수 있다. 인도명령신청을 접수 후 인용이 되면 법원은 인도명령결정문을 낙찰자(인도명령신청자)와 낙찰물건 점유자에게 등기우편으로 각각 송달하게 된다.

 

이때 인도명령결정문의 송달불능이 되면 효력이 발생되지 않는다. 송달불능은 폐문부재, 행방불명 등의 경우도 있겠지만 상대방이 있더라도 서류를 정상적으로 받지 못했다면 효력이 인정되지 않는다. 예를 들면 집주인(임차인)이 집에 거주하는데 우편배달원에게 모르는 사람이라고 우편 받기를 거부하는 경우가 대표적이다.

 

상대방에게 서류가 전달되지 않으면 등기우편은 법원으로 반송되고 법원은 송달증명원을 발급하지 않는다. 송달증명원은 강제집행을 할 때 필요한 서류다.

 

이럴 경우에는 낙찰자는 별도로 특별송달을 신청해 집행관이 직접 인도명령서신청서를 전달하도록 해야 한다. 특별송달신청서를 작성할 때에는 송달 가능한 시간대를 참작하여 주간특별송달, 야간 및 공휴일 특별송달 중 어느 것을 선택할지 명백히 기재해야 한다.

 

만약 점유자가 행방불명이나 도주할 경우 등과 같이 앞의 송달방법에 의해서 송달이 불능일 경우에는 공시송달 방법을 사용한다. 공시송달이란 송달을 받을 자의 소재가 불분명하여 통상의 방법으로 송달이 불가능한 경우에 법원게시판에 ‘송달받을 자가 어느 때라도 법원에 출석하면 해당 서류를 교부한다’는 취지를 게시 함으로써 행하는 송달방법을 말한다. 이때에는 공시송달신청서와 상대방이 어디에 거주하는지 알 수 없다는 소명자료를 첨부해야 하는데 이때 소명자료로는 주민등록등본과 불거주확인서 등이 있다.

 

공시송달은 그 사유를 법원게시판에 게시한 날부터 2주일이 경과하면 그 효력이 발생한다. 따라서 공시송달 후 2주일이 경과하면 인도명령 결정문에 근거해 강제집행을 신청할 수 있다.

 

송달증명원을 발급받게 되면 인도명령결정문과 함께 법원 내 집행관사무실을 방문해 강제집행신청서를 작성한 뒤 함께 접수하면 된다. 강제집행신청이 접수되면 별도의 강제집행사건번호가 부여되게 되고 담당부서와 담당관이 배정된다. .

 

대부분 점유자의 경우 인도명령 송달을 받게 되면 심리적으로 위축되기 때문에 이럴 때 이사비용 등의 문제를 다시 협상하면 보다 쉽게 합의를 끌어낼 수 있다. 이렇게 해서 합의가 이뤄지게 되면 강제집행취하 신청서를 작성해 제출하면 되고, 합의가 이뤄지지 않았을 경우에는 강제집행을 진행하면 된다.

 

이때 접수계에서는 노무비 등 집행비용을 계산해 바로 ‘강제집행예납금(강제집행 접수비, 집행관수수료, 노무비)’을 납부하도록 하면서 동시에 집행부서를 결정하게 되는데 그로부터 1~2일 후 담당부서에서 전화가 오면 집행에 대해 협의하고 집행기일을 정하면 된다. 담당부서에는 집행건수가 없으면 통상 10일 이내에 집행건수가 많으면 한달 이내에 집행기일을 잡아주게 된다.

 

강제집행 비용은 접수비 4만원, 집행관 수수료 집무 2시간 미만 1만 5,000원, 2시간 초과시 1시간마다 1,500원이다. 노무비용은 인당 7만원 정도이고, 야간집행시 20%정도가 가산된다. 이때 측량, 목수 등 특수인력 및 장비비용은 별도다.

노무자수는 면적에 따라 다른데 10~20평의 경우 8~10명 정도, 20~30평은 11~13명, 30~40평은 14~16명, 40~50평은 17~19명, 50평 이상은 10평 증가시마다 2명씩 추가된다. 이렇게 계산했을 때 강제집행 비용은 대략 평당 5~10만원 정도로 200~300만원 정도가 소요된다.

 

만약 집행일 전에 낙찰물건 점유자하고 협의가 잘돼 강제집행을 할 이유가 없게 됐을 때에는 집행된 비용을 제외한 나머지 비용은 반환 받을 수 있다. 

 

집행날짜가 되면 집행관사무실에 사건접수증을 가지고 집행부에 접수를 하고 대기한다. 그러면 집행관이 그날에 집행할 물건과 집행시간을 통보하게 되고, 그 시간에 맞춰 해당 부동산에 가서 대기해 있으면 집행관이 인부들을 데리고 강제집행을 실시하게 된다.

 

만일 집에 사람이 없는 경우에는 집행불능이 되어 집행은 다음 기일로 정하게 된다. 그러면 이미 납부한 집행비용 중 30%를 추가로 납부하고, 또 다음 집행기일을 잡는다. 이때에는 사람이 없을 것을 대비해서 법원에 등록된 열쇠공, 성인증인 2명, 이삿짐센터(보관비 통상 3개월에 90만원) 등이 함께 동행한다.

 

강제집행한 이삿짐은 보관창고 등으로 보내지게 되고, 해당 이삿짐 소유자에게 짐을 가져가라는 내용증명을 보낸다. 3개월 내에 이삿짐을 찾아가지 않으면 신청인(낙찰자)은 법원에 강제집행한 짐에 대한 매각명령을 신청하고 법원에서는 특별히 문제가 없는 한 매각결정명령을 내려준다. 이후에는 유체동산경매처럼 절차가 진행되고, 그 매각대금으로 보관비를 충당하면 된다. 이렇게 되면 완전하게 강제집행을 완료하게 되는 것이다.

 

간혹 강제집행이 마무리 된 이후 전소유자가 다시 물품을 집안으로 들이는 경우도 있다. 이렇게 되면 전소유자는 주거침입죄에 해당돼 형사고소 대상이 된다.

 -출처 부동산 태인-